Документы для оспаривания кадастровой стоимости. Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости недвижимости

23.12.2023

О способах вычисления и пересмотре кадастровой стоимости

Данная стать расскажет о том как оспорить кадастровую стоимость квартиры, участка, земли, коммерческой недвижимости, и других объектов, подлежащих постановке на кадастровый учет РФ. Проверить данный факт можно с помощью поиска объектам недвижимости на кадастровой карте Москва и всей России.
К кадастровой стоимости относят цену за недвижимый объект, описание которого имеется в государственном кадастре недвижимости.
Расчетом данной стоимости занимаются оценщики со стороны. Эта процедура регламентируется с помощью Федерального закона от 29-го июля 1998-го года №135-ФЗ (Закона, регулирующего оценочную деятельность).

Решение о том, что необходимо провести государственную кадастровую оценку, принимается местными органами власти субъектов РФ или же органами МСУ. Они же осуществляют выбор специалиста и подписывают с ним соглашение. Исходя из положений вышеупомянутого закона, процесс переоценки осуществляется минимум один раз в пять лет (в любом регионе) и максимум раз в три года (в случае с Москвой, Санкт-Петербургом действует иная норма проведения процесса – не чаще, чем один раз за 2 года).

Для проведения государственной кадастровой оценки, ФГБУ «ФКП Россреестра» осуществляет формирование списка оцениваемых объектов недвижимости в данной местности. Соответствующий запрос на эту процедуру должен направить орган, решившийся провести кадастровую оценку. Кадастровую стоимость вычисляют оценщики со стороны, избираемые по итогам конкурса властями субъектов РФ.

Российское законодательство позволяет оценщикам в самостоятельном порядке определять метод, с помощью которого будет рассчитана кадастровая стоимость недвижимых объектов. После окончания процесса оценки, происходит ее утверждение местными властями и передача в Росреестр (который вводит все полученные факты в ГКН).

Выделяют следующие варианты, благодаря которым может быть получена информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости:

С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность получить информацию из ГКН

Такой вариант возможен при заказе соответствующей выписки. В данной ситуации есть вариант воспользоваться специализированным сервисом на вышеобозначенном портале. Заходите на главную страницу, делаете переход в раздел, посвященный физическим либо юридическим лицам. Нажимаете на кнопку выдачи информации из ГКН, заполняете образец и формируете заявку. Те пункты, на которых есть восклицательный знак, должны быть заполнены. Далее убеждаетесь, что заявку приняли, запоминаете ее номер (он позволит следить за Вашей заявкой). Информация из ГКН будет получена в течение 5 рабочих дней с того момента, как были приняты документы.

С помощью портала Росреестра и сервиса, посвященного публичной кадастровой карте.

В данной карте находится информация ГКН. Для поиска конкретного объекта можно применить кадастровый номер и поисковый запрос. Про любой объект, отраженный на портале, имеются стандартные характеристики. Такие сведения обладают справочным характером и не обладают юридической законной силой.

Благодаря порталу Росреестра и сервису, предоставляющему справочные материалы по объектам недвижимого типа в режиме онлайн.

Чтобы найти справочный материал по конкретному объекту недвижимого типа в режиме онлайн, можно зайти на специализированный портал. Его расположение – раздел, посвященный электронным работам и услугам. Кадастровый номер либо адрес необходимого объекта даст Вам возможность получить справочный материал об объекте недвижимого типа.

С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность узнать справочный материал из фонда справочных материалов государственной кадастровой оценки.

Данный портал даст возможность узнать итоги такой оценки, проведенной региональными органами власти РФ. Заходите в раздел, посвященный физлицам либо юрлицам, выбираете «выдача информации». После вводите кадастровый номер нужного объекта в поисковике и нажимаете соответствующую кнопку. Получаете ссылку на весь интересующий Вас материал (либо, если такие сведения отсутствуют – появляется надпись, что их нет). Сведения выдаются сервисом на безвозмездной основе в режиме онлайн.

Также можно лично посетить офис Федеральной кадастровой палаты Росреестра либо МФЦ.

Если все вышеперечисленные способы для Вас по определенным обстоятельствам не актуальны, тогда можно запросить кадастровую справку о стоимости из ГКН. Посещаете офис либо городское МФЦ (возможно также направление запроса почтовым отправлением). Если у ГКН есть справочный материал о нужном Вам объекте, требуемую справку Вы получите бесплатно (срок выдачи – одна неделя). Подавая запрос, обязательно укажите, каким образом готовы забрать материал: лично либо с помощью почты.

Налоговый расчет на имущество физлиц возможен благодаря специализированному сервису на сайте ФНС России.

Каким образом можно изменить итоги вычисления кадастровой стоимости?

Исходя из положений Закона об оценке, итоги вычисления кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в судебной инстанции и специальной комиссии, занимающейся рассмотрением таких дел.

Пересматривать вычисления кадастровой стоимости могут следующие лица:

Физические лица – если результаты вычисления кадастровой стоимости влияют на их права и обязанности;
Юридические лица – аналогично физлицам.
Органы госвласти, органы МСУ – если речь идет о недвижимых объектах, владельцами которых выступает государство либо муниципалитет.

Для осуществления данного процесса в судебной инстанции используется специальный порядок рассмотрения аналогичных споров.

Если итоги вычисления кадастровой стоимости желают пересмотреть в суде физические лица, им не нужно обязательно составлять предварительный запрос в комиссию. С юрлицами и органами госвласти все немного сложнее – они имеют право пересмотреть итоги проведения данного процесса в судебной инстанции лишь в той ситуации, когда комиссия отклонила заявление о таком пересмотре (если оно при этом было оформлено надлежащим образом), либо же если комиссия не рассмотрела заявление в обозначенные законодательными актами сроки.

Процесс регулируется ст. 24.18 Закона об оценке. Также данный процесс регулирует приказ российского Минэкономразвития от 4-го марта 2012-го года №263.

Подать заявление в комиссию можно с того дня, как в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости и до того дня, когда в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости, определенные при проведении стандартной государственной кадастровой оценки.

Обстоятельства, на основании которых комиссия имеет право на пересмотр итогов определения кадастровой цены:

Ложный справочный материал об объекте недвижимого типа, который был применен при расчете его кадастровой цены.
Если в отношении объекта недвижимого типа провели установку его цены на рынке – на день, по состоянию на который установили его кадастровую цену.

Для пересмотра итогов расчета кадастровой стоимости в комиссии, заявителем обязательно должно быть подано обращение.

Как по первому, так и по второму обстоятельству заявление в комиссию могут направить как лица физического, так и лица юридического типа – если по итогам вычисления кадастровой цены произошло нарушение прав и обязанностей этих лиц. Аналогичное право имеют и органы госвласти, МСУ.

Чтобы выявить обстоятельства для пересмотра итогов вычисления кадастровой стоимости объекта недвижимого типа, заявитель имеет право на составление обращения к заказчику услуг по вычислению кадастровой стоимости. Есть вариант и с обращением в орган, занимающийся вопросами данного типа – если цена вычислена путем проведения кадастрового учета недвижимого объекта.

В течение одной недели с того дня, как поступил указанный запрос, заказчик работ и орган, занимающийся данными вопросами, должны предоставить заявителю необходимую информацию. Нарушать обозначенные временные сроки категорически нельзя (исходя из положений законодательства Российской Федерации).

Должно быть подано как само заявление, так и следующие типы документов:

Кадастровая справка о кадастровой цене (можно заказать онлайн как и выписку из ЕГРП) объекта недвижимого типа. В ней должен находиться справочный материал об оспариваемых итогах вычисления кадастровой стоимости.
Копия правоопределяющего документа на недвижимый объект – в случае подачи заявления лицом, имеющим право на недвижимый объект. Ее должен заверить нотариус.
Документы, доказывающие ложную направленность информации об объекте недвижимого типа, примененные при вычислении его кадастровой цены (если основанием подачи заявления выступает именно это обстоятельство).
Отчет об оценке оценочного объекта. Он должен быть как на бумаге, так и в электронном формате – если заявление подается в силу причины определения в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены.

Если обозначенных документов нет – рассмотрением заявления никто заниматься не будет.

Также возможно приложение документации иного типа.

Комиссия должна рассмотреть поступившее заявление за 30 дней со дня его поступления.

В течение одной недели со дня поступления заявления комиссия осуществляет направление уведомления о том, что это заявление будет рассмотрено с обозначением дня его изучения в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект, итоги вычисления кадастровой стоимости которого намерены оспорить. Также подобное уведомление получает лицо, имеющее право на данный недвижимый объект.

Если заявление подали из-за неправильного справочного материала о недвижимом объекте, который был использован при вычислении его кадастровой цены, по итогам изучения этого заявления комиссия может остановиться на следующих решениях:

Она может отклонить заявление, если использовалась достоверная информация.
Она имеет право пересмотреть итоги вычисления кадастровой стоимости – если применяли недостоверный справочный материал об объекте недвижимого типа.

Если же заявление подали из-за второго обстоятельства, то комиссия решает определить кадастровую цену объекта недвижимого типа, исходя из размера его рыночной цены. Комиссия также имеет право просто отклонить заявление и не изучать его далее.

Комиссия работает на законных основаниях, если на заседании находятся более половины ее участников. Голоса отдают открыто. Участники комиссии не могут проигнорировать голосование – они должны быть либо «за», либо «против». Если свыше половины пришедших на заседание участников комиссии отдали свои голоса «за» какое-то решение, оно будет принято комиссией.

В течение одной рабочей недели с момента принятия по итогам изучения заявления конкретного решения комиссия направляет специализированное уведомление лицу – владельцу объекта недвижимого типа, итоги вычисления кадастровой цены которого оспаривались. Аналогичное управление направляется в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект.

Комиссионные решения можно оспорить в судебной инстанции.

Если пересматриваются итоги вычисления кадастровой цены в судебной инстанции, комиссионное решение не считается предметом изучения при изучении требований заявителя.

Если комиссия решила пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены, то за одну рабочую неделю ею должна быть направлена копия данного решения в соответствующий орган.

Если комиссия приняла решение пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены по причине вычисления в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены, то ею также должны быть направлены следующие документы:

Отчет, оценивающий рыночную цену. Он должен быть в электронном формате.
Справочный материал о кадастровой цене – в орган кадастрового учета.

Исходя из положений ст.403 НК РФ, если кадастровая цена на объект изменена судебным либо комиссионным решением, вся необходимая информация учитывается при исчислении налоговой базы – но только после того, как кадастровая цена будет внесена в ГКН.

При оспаривании кадастровой стоимости имеют значение два вида сроков.

Первый из них – срок рассмотрения дела в инстанциях. Он составляет 30 дней для комиссии: по истечении этого срока она должна назначить заседание и вынести решение, сообщить о нем заявителю. Рассмотрение дела в суде занимает обычно от одного месяца.
Второй важный срок – период времени за который излишне уплаченные в качестве налогов денежные средства будут пересчитаны в счет будущих периодов. До недавнего времени лишь в случае исправления последствий технической ошибки налоговая база пересчитывалась. При другом основании оспаривания измененная кадастровая стоимость недвижимости начинала использовалась для исчисления налоговой базы только с текущего налогового периода.

Начиная с 01.01.2019 г. сведения о новой кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, будут учитывать при определении налоговой базы с начала налогообложения объекта по оспоренной кадастровой стоимости, а не с момента подачи заявления. Это означает, что если заявление об оспаривании кадастровой стоимости, установленной в 2018 г., будет удовлетворено в 2019 г., то налоговые платежи станут пересчитывать с 2017 г. – с даты внесения кадастровой стоимости.

Благодаря новому закону положение налогоплательщика будет облегчено, а экономическая эффективность оспаривания завышенной кадастровой стоимости во многих случаях возрастет.

Кадастровая стоимость участков, принадлежащих юридическим лицам, сегодня рассчитывается с учетом реальных рыночных цен. Это приводит к повышению земельного налога, а также к значительному увеличению налогооблагаемой базы. Но массовый подход к выполнению расчетов часто является причиной возникновения неточностей.

Достаточно часто кадастровая стоимость оказывается завышенной, так как в процессе ее расчета не учитываются такие критерии земельных участков, как их транспортная доступность, местоположение, ликвидность на рынке, наличие в непосредственной близости необходимых для нормальной эксплуатации инженерных коммуникаций и прочие. В подобных ситуациях имеет смысл оспорить завышение реальной рыночной цены, чтобы не платить лишние налоги.

Как осуществляется оспаривание кадастровой стоимости?

Оспорить завышенную кадастровую стоимость можно двумя способами:

путем досудебного разрешения конфликтной ситуации. В данном случае юридическое лицо, являющееся владельцем участка, обращается в Росреестр и предоставляет аргументы в пользу своей правоты. На основании этих доказательств комиссия принимает то или иное решение;
если досудебное урегулирование не дает требуемых результатов, владелец участка обращается в суд.

И в том, и в другом случае процедура связана с необходимостью правильно оформлять целый ряд документов, собирать доказательную базу. Для этой цели лучше обратиться к профессионалам, работающим в Центре Права и Защиты, сотрудничество с которыми значительно повысит ваши шансы на успешный исход дела.

Что предлагает Центр Права и Защиты?

Связавшись с нами, вы получите квалифицированную консультацию по всем вопросам оспаривания кадастровой стоимости как в специальной комиссии Росреестра, так и в судебных инстанциях. Кроме того, мы возьмем на себя следующие процедуры:

тщательное исследование земельного участка, позволяющее определить, правильно ли была рассчитана кадастровая стоимость;
независимая экспертиза земель, находящихся в собственности юридического лица, а также составление подробного отчета, который затем будет передаваться в соответствующие органы;
сопровождение проверки отчета в СРО, проводившей оценку рыночной стоимости участка;
оформление необходимых документов и их передача в Росреестр;
при получении отказа от комиссии – составление судебного иска и сбор доказательной базы для суда;
представление интересов клиента – участие юриста в судебных заседаниях, составление ходатайств и прочих документов, обжалование неправомерных решений и прочие процедуры.

Оспаривание кадастровой стоимости выполняется нашими специалистами на основании выданной вами доверенности, которая в обязательном порядке заверяется нотариусов.

ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В 2018-2019ГГ.

Можно сориентироваться по дате последней кадастровой оценки. Ее проводят не чаще одного раза в три года, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - не чаще одного раза в два года.

О принятых решениях (отчетах) о проведении оценки можно узнать на официальных сайтах уполномоченных органов и из других источников (ч. 5 ст. 11 ч. 4 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Например, в фонде данных Росреестра и на сайте Центра кадастровой оценки опубликованы промежуточные результаты кадастровой оценки объектов недвижимости Московской области 2018 года. Итоговый отчет о кадастровой оценке будет утвержден не позднее 30 ноября 2018 года.

Если со следующего года кадастровую стоимость изменят, то подавайте заявление об оспаривании в этом году

Ждать 2019 года не следует. Старую кадастровую стоимость оспорить нельзя (ч. 4 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 10 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). Это касается, например, тех, у кого недвижимость находится в Московской области.

Обратите внимание, заявление о зачете или возврате налога можно подать не позднее трех лет со дня его уплаты.

Для граждан в законе предусмотрено дополнительное ограничение : вернуть или зачесть налоги можно только за три года, предшествующих году направления инспекцией уведомления с перерасчетом. Значит, о налогах за 2015 год можно забыть.

Однако в настоящее время у многих возникает вопрос, по поводу имеющегося отчета об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2018 года. Что необходимо делать собственнику в данной ситуации?

Для того чтобы понять, стоит ли Вам обращаться за оспариванием кадастровой стоимости или нет, ООО «Центр права и Защиты» предоставляет Вам возможность воспользоваться юридической консультацией наших юристов в области оспаривания кадастровой стоимости.

Комментарий к Постановлению Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.

В последнее время получили широкое распространение споры о кадастровой стоимости объектов недвижимости. Стремясь минимизировать обязательные платежи, владельцы недвижимого имущества буквально заваливают суды соответствующими исками.

Комментируемое постановление содержит разъяснения Пленума ВС РФ по вопросам, возникающим у судов при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Полагаем, данный материал также будет полезен субъектам хозяйственной деятельности (организациям и индивидуальным предпринимателям) и физическим лицам.

Порядок определения кадастровой стоимости

Понятие кадастровой стоимости дано в ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в отношении вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с гл. III.1 Федерального закона № 135-ФЗ и включает следующие этапы:

В отношении каждого объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН) содержатся сведения о кадастровой стоимости. Так, согласно пп. 11 п. 2 ст. 7 Федерального закона № 221-ФЗ дополнительными сведения об объекте недвижимости в ГКН являются сведения о его кадастровой стоимости.

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно путем запроса сведений из ГКН в форме кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости (пп. 4.1 п. 2 ст. 14 Федерального закона № 221-ФЗ). Кроме того, в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ № 504 указывается и в кадастровой выписке, и кадастровом паспорте.

На что влияет кадастровая стоимость объекта недвижимости?

В соответствии с п. 5 ст. 65 ЗК РФ кадастровая стоимость устанавливается для целей налогообложения и определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действительно, в первую очередь кадастровая стоимость влияет на размер некоторых налогов, Так, она является базой для:

налога на имущество организаций (ст. 375 НК РФ);
земельного налога (ст. 390 НК РФ);
налога на имущество физических лиц (ст. 402 НК РФ).

Кроме того, кадастровая стоимость используется в следующих случаях:

Таким образом, кадастровая стоимость является, прежде всего, экономическим показателем и существенно влияет на гражданский оборот.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости

Особенности рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости установлены ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ. Оспаривать кадастровую стоимость могут физические и юридические лица (если затрагиваются их права и обязанности), а также органы госвласти (ОГВ) и муниципального самоуправления (ОМС) в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В качестве органов, рассматривающих заявления об оспаривании кадастровой стоимости, предусмотрены суд и комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия). При этом физические лица не обязаны до суда обращаться в комиссию. Комиссия действует в соответствии с порядком, установленным Приказом Минэкономразвития РФ № 263 .

Основанием для пересмотра комиссией результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки. Кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в ГКН, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости (п. 13 комментируемого постановления).

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в комиссии может быть представлен в виде схемы (ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ):

1. Обращение в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости
Основание – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости	Основание – установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость
Приложения к заявлению:	Приложения к заявлению: – кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
– документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; – иные документы	– нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается правообладателем; – отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа; – положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет; – иные документы
2. Рассмотрение комиссией заявления
3. Принятие решения
– об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости; – о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости	– об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; – об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости
4. Направление уведомления о принятом решении заявителю и органу местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости

Особенности подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости в суде

Прежде всего, в п. 1 комментируемого постановления указано, что под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии.

Помимо требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений, может быть предъявлено требования об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии (п. 2 и 4 этого документа).

Следует отметить, что дела об оспаривании кадастровой стоимости в первой инстанции рассматриваются верховными судами республик, краевыми, областными судами, судами городов федерального значения, судом автономной области и судами автономного округа (пп. 8 п. 1 ст. 26 ГПК РФ). При этом заявление подается по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (п. 3 комментируемого постановления). Срок рассмотрения заявления – два месяца со дня его поступления в суд.

Заявления не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей, о признании нормативного правового акта недействующим.

Однако при пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости по требованию заявителя может быть установлена такого объекта.

Согласно п. 6 комментируемого постановления с заявлением в суд могут обратиться:

юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности;
ОГВ и ОМС в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
бывший собственник объекта недвижимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление;
участник долевой собственности независимо от согласия других сособственников;
арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости;
арендатор имущества, находящегося в собственности граждан и (или) юридических лиц, если арендная плата за пользование имуществом рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, при наличии согласия собственника на такой пересмотр в письменной форме;
лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости;
прокурор в случаях защиты прав, свобод и законных интересов граждан, интересов РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.

Состав участников определен в п. 7 комментируемого постановления. Так, по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной обязательно участвуют государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

При рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки.

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии заинтересованными лицами (административными ответчиками) являются комиссия и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, при котором она создана.

Кроме того, суд может привлечь к участию в деле иных лиц, права и обязанности которых могут быть затронуты решением суда (собственника, сособственника, бывшего собственника, соарендатора объекта недвижимости).

Обратите внимание

Немаловажным является вопрос о сроке исковой давности.

Установлено, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в ГКН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в ГКН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Решения и действия (бездействие) комиссии могут быть оспорены в трехмесячный срок (п. 8 комментируемого постановления).

К заявлению в суд обязательно прилагаются (п. 11 этого документа):

кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подает правообладатель);
документы и иные данные, в том числе подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости);
отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости , а также в необходимых случаях подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение (если подается заявление об установлении рыночной стоимости).

К сведениию

Юридические лица должны приложить к заявлению документы, свидетельствующие о соблюдении досудебного порядка (рассмотрения заявления в комиссии). Такими документами могут быть решение комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.

Если заявление не было принято комиссией к рассмотрению (например, в связи с отсутствием отчета о рыночной стоимости, правоустанавливающих документов), то такое обращение не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Досудебный порядок не обязателен для физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей (п. 9 и 10 комментируемого постановления).

Не стоит забывать об уплате государственной пошлины, которая при подаче заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости уплачивается в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ в отношении каждого объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается (для физических лиц – 300 руб., для организаций – 2 000 руб.). Аналогичная позиция изложена в Определении ВС РФ от 11.02.2015 № 75-АПГ14-7.

Особенности судебного рассмотрения заявления об оспаривании кадастровой стоимости

Дела по заявлениям об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. Интересно, что ранее ВАС считал, что споры об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11).

Однако с 15.09.2015 (введение в действие Кодекса административного судопроизводства) такие дела будут рассматриваться в соответствии с гл. 25 КАС РФ. Так, согласно п. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Обратите внимание

Дело должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в ГКН результаты очередной кадастровой оценки (п. 15 комментируемого постановления).

В случае утверждения и внесения в ходе рассмотрения дела в ГКН результатов очередной кадастровой оценки, применимых к спорному объекту недвижимости, заявитель не вправе изменить требования и оспорить результаты очередной кадастровой оценки. В этом случае необходимо обращаться с новым заявлением, соблюдя досудебный порядок.

Особенности судебного разбирательства:

Недостоверность сведений	Установление рыночной стоимости
Заявитель обязан доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости	Суд проверяет отчет об оценке объекта недвижимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки
Заинтересованное лицо (административный ответчик) обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы	В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались
В случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось	В целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет
	В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении

В соответствии с п. 28 комментируемого постановления установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за , в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости , и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в ГКН.

В заключение сформулируем основные выводы:

кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть оспорена путем подачи соответствующего заявления в специальную комиссию и суд;
юридические лица вправе обратиться в суд только после обращения в комиссию. Указанное требование не распространяется на физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей;
в суд могут быть предъявлены требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений, а также требование об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Приказ Минэкономразвития РФ от 25.08.2014 № 504 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории».

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Приказ Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Помимо «административного» (В Комиссии Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости) существует возможность пересмотра установленной кадастровой стоимости через суд.

Процедура рассмотрения исковых заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована главой 25 Кодекса административного судопроизводства (КАС) РФ.

Для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости через суд необходимо составить исковое заявление или обратиться в юридическую компанию для составления такого заявления. В ст. 246 КАС РФ определен печень тех документов, которые необходимы для подачи искового заявления в суд. Стоит обратить внимание, что КАС РФ предъявляет специальное требование к лицу, которое может быть представителем по делу: наличие высшего юридического образования.

Важно уточнить, что граждане (физические лица) могут обратиться с исковым заявлением в суд с целью оспаривания кадастровой стоимости, минуя комиссию при Росреестре, в то время как для юридических лиц до августа 2017 г. был предусмотрен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Но после вступления в силу с 10 августа 2017 года поправок в ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ предварительное обращение в Комиссию больше не является обязательным и юридические лица также могут сразу обращаться в суд.

В зависимости от того, предшествовало ли подаче иска досудебное обращение в Комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости при Росреестре, в суд может быть подано:

1. Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

2. Административное исковое заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) Комиссии Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Непосредственно само исковое заявление может содержать следующие требования:

об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) реестровой ошибки.

По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости и Росреестр.

Административное исковое заявление должно отвечать требованиям ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ и содержать следующие сведения:

1. Наименование суда, в который вы направляете иск.

2. Ф.И.О., место жительства или место пребывания заявителя, дату и место рождения; наименование или Ф.И.О. представителя, его почтовый адрес, сведения о высшем юридическом образовании - если иск подает представитель; номера телефонов, факсов, адреса электронной почты.

3. Наименование административного ответчика и его местонахождение, а также номера его телефонов, факсов и адрес электронной почты (если известны).

Необходимые документы

К административному исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, или копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц;

выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

решение комиссии (при наличии);

документ, подтверждающий уплату госпошлины (ее размер составляет 300 рублей);

документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия - для представителя, не являющегося адвокатом;

иные документы, подтверждающие требования.

С административным исковым заявлением по оспариванию кадастровой стоимости и документами надо обращаться в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ, в качестве которого выступает верховный суд республики, краевой и областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и автономного округа, по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (см. п. 15 ст. 20 КАС РФ и п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Подать административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно в следующие сроки:

в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости - в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

в случае оспаривания решения, действий (бездействия) комиссии - в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о таком решении.

С 01.01.2017 административное исковое заявление и прилагаемые к нему документы можно представить в суд в электронной форме при наличии технической возможности для этого в суде.

Дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается в течение двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд. Срок рассмотрения может быть продлен максимум на один месяц. Дело об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии должно быть рассмотрено в течение одного месяца.

При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости заявитель должен доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его .

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости была изменена по решению суда, то для исчисления налога на имущество сведения о новой кадастровой стоимости применяются, по общему правилу, с 1 января года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как правило, для вынесения решения по оспариваемой кадастровой стоимости судом назначается специальная (судебная) оценочная экспертиза. Цель судебной экспертизы - независимое (и для истца, и для ответчика) определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Именно по факту рассмотрения результатов оценки данной экспертизы и выносится судебное решение.

Рассмотрение дел об оспаривании кадастровой стоимости заканчивается, чаще всего, положительным решением суда, за исключением немногих случаев, когда, например, выявляются серьезные ошибки в представленных суду документах (некорректная дата, по состоянию на которую составлен отчет, и проч.).

Например, в 2017 г. в судах было инициировано 15 817 споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 28 311 объектов недвижимости. В результате рассмотрения таких споров требования истцов были удовлетворены в отношении 8 164 исков, т.е. более чем в половине случаев.