Тема 3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как улучшенной

Тема 3.1 Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании

Раздел 3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально-продуктивное использование принято называть анализом наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости (НиНЭИН).

НиНЭИН - ϶ᴛᴏ вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ:

1) Является законодательно разрешённым (ᴛ.ᴇ. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные регламенты);

2) Физически осуществимо (размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, инженерные коммуникации, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования);

3) Финансово обоснованно (использование объекта недвижимости обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства);

4) Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Анализ НиНЭИН выполняется, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для участка земли с существующими улучшениями.

Существуют следующие основные причины для определœения НиНЭИ участка земли, как незастроенного:

1. выделœение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка;

2. использование методов, сопоставимых продаж для оценки застроенной земли;

3. расчет потери стоимости из-за внешнего устаревания;

4. оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является не оптимальным для данного участка.

Анализ НиНЭИ застроенного участка делается по двум причинам:

1) идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший доход на вложенный капитал;

2) выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения и с сопоставимым уровнем эффективности использования.

При окончательном выборе варианта НиНЭИН руководствуются положениями:

В случае если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, то НиНЭИ будет использование собственности с улучшениями;

В случае если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, то НиНЭИ будет использование земли как свободной.

Существуют 2 базовых варианта использования участка земли как незастроенного:

1. Использование участка земли для спекулятивных целœей.

2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

Застройка без промежуточного использования. В случае если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

Застройка с промежуточным использованием. Предполагает временное сохранение существующего варианта использования до того момента͵ как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;

Разделœение или объединœение земельных участков для достижения НиНЭИ;

Застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и функциональным параметрам существующему объекту.

Основная задача данного анализа дать ответ на следующие вопросы:

В случае если земля есть или будет свободной, то, как её следует использовать?

Какой тип здания или сооружения следует построить и когда?

Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?

Для первого вопроса крайне важно проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, так как стоимость определяется потенциальными возможностями земельного участка. Необходимо учесть, что может измениться функциональное зонирование, произойти перевод в другую категорию земель и т.д.

Кроме характера и времени проведения улучшений следует также определить конкретный вид улучшений.

Часто застроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определœение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования. Как будто бы свободный участок рассматривается с точки зрения строительства здания аналогичного существующему.

Критерием НиНЭИ участка земли, как свободного, является максимальная остаточная стоимость земли.

Вариант использования участка земли, как застроенного имеет 2 основные разновидности:

1. Сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

2. Изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматривается:

Крайне важно сть и возможность сохранения существующего объёма и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

Проведение строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы,

Проведение строительных работ по расширению площадей за счёт дополнительной постройки или возведения дополнительных этажей;

Уменьшение существующих площадей за счёт частичного сноса.

Основная задача данного анализа дать ответ на вопросы:

1) Целœесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии;

2) Какой вариант перестройки выбрать (реконструкцию, расширение или частичный снос);

3) Каким образом и в какие сроки окупятся расходы..

НиНЭИ собственности как улучшенной - ϶ᴛᴏ использование её при наличии существующих улучшений. Анализ должен дать рекомендации по дальнейшему использованию собственности.

Критерием НиНЭИ собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величинœе риска.

На практике, в случае если варианты не предполагают расходы на реконструкцию и модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на базе настоящей стоимости будущих доходов.

В случае если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.

Тема 3.3 Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

В условиях становления и развития рынка экономики в России, поиск новых идей и вариантов использования недвижимости становится особенно важным при оценке рыночной стоимости.

Большинство объектов, для которых требуется определить рыночную стоимость, в текущем функциональном назначении не обеспечивают своим владельцам адекватную полезность, определяемую среднерыночным уровнем прибыли.

Практический опыт показывает, что в подавляющем числе случаев только новое функциональное назначение, отражающее текущие потребности рыночного спроса, позволяет конкретному объекту успешно конкурировать на рынке недвижимости. Именно в связи с этим анализ НиНЭИН в российских условиях становится главнейшим элементом процедуры оценки рыночной стоимости, в значительной степени определяя величину конечного результата.

Первым шагом при выполнении анализа НиНЭИ недвижимости является поиск возможных вариантов функционального использования, которые могут существенно изменить позиционирование объекта оценки на рынке недвижимости.

Для целœенаправленного поиска вариантов использования недвижимости можно применить методику, разработанную в инвестиционном анализе для аналогичных целœей. Суть методики состоит по сути в том, что альтернативное использование должна быть определœено на базе существования следующих базовых исходных предпосылок:

1) наличие полезных ископаемых или природных ресурсов;

2) возможности существующей структуры сельского хозяйства;

3) возможности изменения структуры спроса и предложения в результате влияния демографических или социально-экономических факторов;

4) возможности использования экспортно-импортной и инвестиционной политики государства;

5) опыт использования недвижимости в других странах со схожими условиями;

6) возможности диверсификации существующего бизнеса:

7) возможности расширения масштабов производства.

Несмотря на то, что подобная классификация носит укрупнённый характер, она позволяет достаточно эффективно анализировать варианты использования недвижимости.

Тема 3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как улучшенной - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Тема 3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как улучшенной" 2017, 2018.

Процедура анализа лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

I этап разработка альтернативных вариантов использования земельного участка

II этап анализ альтернативных вариантов использования земельного участка

Доход Затраты

Чистый операционный доход

Доход, относимый к зданиям и сооружениям

Д зд. = Стоимость строительства (С)*Коэф-т капитализации (К зд )

Доход, относимый к земельному участку

Д з.у. = ЧОД - Д зд.

Стоимость земельного участка:

С з.у. = Д з.у. / К земли

МАХ стоимость земельного участка

Наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка

Наиболее эффективным использованием недвижимости является такое, которое среди прочих разумных, возможных и узаконенных альтернативных вариантов оказывается физически возможным, достаточно обоснованным (с правовой, технологической и финансовой точек зрения), финансово осуществимым и ведущим к максимальной стоимости недвижимости или максимальной норме прибыли на вложенный капитал.

Если на участке есть улучшения, то наиболее эффективное использование может отличаться от существующего. Однако существующее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земельного участка при его наиболее эффективном использовании не превысит стоимости всего имущества в его текущем использовании плюс издержки на уничтожение (перемещение) улучшений.

К факторам, определяющим вариант наиболее эффективного использования недвижимости, относятся: правовая обоснованность, потенциал местоположения, рыночный спрос, ресурсное качество участка, технологическая обоснованность, финансовая обоснованность.

Правовая обоснованность. В процессе анализа данного фактора рассматриваются права и правовые ограничения, связанные с данным земельным участком: правила зонирования, законы об охране окружающей среды, строительные нормы и правила, налоговая политика и др.

Потенциал местоположения – один из основных факторов, определяющих ценность земельного участка. Чтобы его определить, необходимо ответить на ряд вопросов:

Каким образом участок соотносится с преобладающим в данном районе типом землепользования;

Какова доступность (транспортная и пешеходная) участка;

Какова визуальная открытость участка исходя из предполагаемых целей его использования;

Есть ли различные неудобства и опасности, в том числе скрытые, которые могут повлиять на использование и, следовательно, цену участка.

Рыночный спрос – следует анализировать для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования земли представляет интерес для инвестора с учётом характера спроса и предложения на данном рынке. Для этого следует: а) определить факторы со стороны спроса и предложения, влияющие на цену земли; б) определить «целевой» рынок, то есть тех пользователей, которые смогут арендовать или купить данную недвижимость; в) определить достоинства данного объекта, обеспечивающие его конкурентоспособность и преимущества.

При анализе р есурсного качества участка рассматривается физическая пригодность участка для различных вариантов застройки: размер, форма, топография, несущая способность грунтов, другие естественные особенности.

В процессе исследования такого фактора как технологическая обоснованность устанавливается возможность постройки планируемого на данном участке объекта в установленные сроки и при достижении соответствия стоимости и качества строительно-монтажных работ.

Наконец, анализ фактора финансовая обоснованность позволяет оценить способность возводимого на участке объекта обеспечить поток денежных средств достаточного количества и продолжительности, чтобы возместить капитал и получить ожидаемую ставку дохода.

Метод остатка для земли - вариант метода капитализации дохода, основанный на принципе избыточной продуктивности. Используется в случаях, когда улучшения сравнительно новы или еще не построены. Их стоимость может быть определена с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни.

где V L - стоимость земельного участка; V b - стоимость улучшений; R L - коэффициент капитализации для земельного участка; R b - коэффициент капитализации для улучшений.

Пример: Стоимость недавно построенных зданий и сооружений составляет 450 000 д.е., продолжительность их экономической жизни - 50 лет. Ставка дохода на инвестиции Y в 12% определена на уровне других вариантов инвестиций с аналогичной степенью риска. Годовой чистый операционный доход для первого года оценивается в 65 000 д.е.

При расчете возмещения инвестиций в здания методом Ринга (прямолинейный возврат капитала), предполагается, что доход от здания и сооружений со временем постепенно снижается.

Ежегодная норма возврата капитала составляет 100% : 50 лет = 2%.

Коэффициент капитализации для улучшений будет равен: 0,12 + 0,02 = 0,14.

Определим сумму дохода, относящуюся к улучшениям:

450 000 д.е. 0,14 = 63 000 д.е.

Следовательно, остаток дохода 65 000 д.е. - 63 000 д.е.= 2 000 д.е. приписывается земельному участку.

Капитализация 2 000 д.е. по 12% ставке дохода на инвестиции при неограниченном сроке получения дохода (т. к. земля не изнашивается) позволяет оценить земельный участок:

2 000 / 0,12 = 16 667 д.е.

Отсюд, общая стоимость объекта недвижимости оценивается в:

450 000 д. е. + 16 667 д. е. = 466 667 д.е.

Если бы прогнозировалось получение равновеликих доходов от улучшений в течение 50 лет, то следовало бы применить равномерно-аннуитетный метод возмещения капитала (метод Инвуда).

В этом случае доход, относимый к улучшениям составит:

450 000 д.е. 0,120417 {фактор взноса на амортизацию единицы при п=50, i=12%.} = 54 188 д.е.

Остаточный доход относимый к земле:

65 000 д.е. - 54 188 д.е. = 10 812 д.е.

Стоимость земли оценивается капитализацией:

10 812 д.е. / 0,12 = 90 102 д.е.

А общая стоимость объекта недвижимости оценивается в:

450 000 д.е. + 90 102 д.е. = 540 102 д.е.

Метод остатка может быть применен при определении варианта оптимального (наиболее эффективного) использования земли. При этом для каждого из вариантов оцениваются затраты (восстановительная стоимость) улучшений, прогнозируется размер чистого операционного дохода (NOI) и определяется коэффициент капитализации для улучшений. Коэффициент капитализации умножается на оценочные затраты, а полученный результат вычитается из прогнозируемого чистого операционного дохода. Таким образом, определяется прогнозируемый доход от земли. Тот вариант, по которому остаточный доход от земли будет наибольшим, является ее оптимальным (наилучшим и наиболее эффективным) использованием с учетом существующих юридических и физических ограничений.

Метод остатка для зданий - используется для оценки стоимости давно построенных и устаревших по многим параметрам улучшений при условии, что земля может быть оценена с высокой степенью точности, например, с использованием методов сравнительного подхода, то есть имеются многочисленные данные недавних сопоставимых продаж.

Используется следующая расчетная формула:

где V L - стоимость земли; V b - стоимость улучшений; R L - коэффициент капитализации для земли; R b - коэффициент капитализации для улучшений.

Пример: Участок земли по недавним сравнимым продажам свободных участков оценивается в 50 000 д.е.

Ставка дисконта Y = 12%. Размер ежегодного чистого операционного дохода составляет 65 000 д.е. Продолжительность экономически полезной жизни здания 50 лет. Рассчитаем стоимость здания используя методы прямолинейного и равномерно-аннуитетного возврата капитала.

Доход, относящийся к земле рассчитываем так:

50 000 д.е. 0,12 = 6 000 д.е. (инвестиции в землю не подлежат возврату, поскольку она существует вечно).

Доход от здания получим как остаточный доход:

65 000 д.е. - 6 000 д.е. = 59 000 д.е.

Стоимость здания при прямолинейном возврате инвестиций при сроке экономической жизни в 50 лет составит:

59 000 д.е. / 0,14 = 421 429 д.е.

Стоимость здания при равномерно-аннуитетном возврате инвестиций:

59 000 д.е. / 0,120417 = 489 965 д.е.

Применение метода остатка для зданий и для земли может привести к получению отрицательной величины стоимости.

Если при использовании метода остатка для земли получается отрицательный остаточный доход, приписываемый земельному участку, то необходимо проверить, верны ли все допущения, принятые при расчетах коэффициента капитализации и доходов.

Если не выявлены ошибки в расчете, то можно сделать следующие выводы:

1) здание является «избыточным улучшением» для данного участка земли, то есть доход, приписываемый зданию, не способен обеспечить требуемый доход на инвестиции и возврат инвестированного в здание капитала;

2) требуется другой подход к управлению собственностью, чтобы сделать ее более привлекательной, предположим, для арендаторов путем корректировки ставок и графика выплат арендных платежей, изменения состава нанимателей или уровня предоставляемых услуг.

Если при использовании метода остатка для здания получается отрицательная величина стоимости здания, то следует:

1) внести изменения в управление объектом;

2) снести здание и заменить его другим, которое будет соответствовать варианту оптимального (наиболее эффективного) использования земли.

Схема расчета чистого операционного дохода

1. Оценивается потенциальный валовой доход, т.е. весь доход, который способен принести объект при условии полной загрузки площадей. Рассчитывается как годовая максимальная сумма дохода.

2. Вычитается поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей.

3. Прибавляется прочий доход (имеется в виду доход от бизнеса, расположенного на территории или внутри объекта недвижимости).

4. Образуется действительный (эффективный) валовой доход - это ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня загруженности площадей и неполучения платежей, а также прочего дохода.

5. Вычитаются операционные расходы.

Операционные расходы - периодические затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающей получение валового дохода. Существуют две основные группы операционных расходов:

Постоянные (фиксированные) - расходы, независящие по величине от степени эксплуатации объекта. К ним относятся, прежде всего, имущественные налоги и страховые взносы;

Переменные - расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загрузки объекта. Включают в себя плату за коммунальные услуги, уборку, охрану, вывоз мусора, затраты на обустройство территории.

6. Вычитается резерв на замещение - расходы по замене на протяжении экономической жизни объекта отдельных его элементов, подверженных более быстрому износу, чем основная конструкция (кровля, ковровые покрытия, сантехника, лифтовое оборудование).

7. Образуется чистый операционный доход - доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов и резерва на замещение (до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационных отчислений).

1. Является ли предполагаемое использование рациональным и вероятным?

2. Является ли использование законным или есть разумная вероятность того, что можно получить юридический документ на право использования?

3. Является ли имущество физически пригодным для использования?

4. Является ли предполагаемое использование финансово осуществимым?

Вариант тестирования приведен в таблице 1.

Таблица 1.

Варианты НЭИ	Тест на НЭИ
	Является ли предполагаемое использование рациональным и вероятным?	Является ли использование законным или есть разумная вероятность того, что можно получить юридический документ на право использования?	Является ли имущество физически пригодным для использования?	Является ли предполагаемое использование финансово осуществимым?
Текущее использование
Жилой дом
Офисное здание
Торговое здание
Здание склада

После того как анализ покажет, что, по разумным соображениям, один или несколько вариантов использования являются вероятными, проверяется их обоснованность с финансовой точки зрения . То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным использованием.

Вот на этом этапе у оценщиков начинаются основные трудности, так как здесь начинаются вопросы методология оценки, а как известно, в МСО вопросы методологии не рассматриваются. Современные издания по оценке недвижимости также не дают ответа на этот вопрос, продолжая на различные лады повторять известные положения учебников 90-х годов.

В свою очередь в практических оценках продолжается практика замены этого важнейшего этапа оценки ссылками на собственное мнение в обоснование, как правило, существующего использования объекта недвижимости. Однако в связи с переходом нашего рынка недвижимости на новую стадию развития этого становится явно недостаточно. Действительно, даже в МСО говорится о том, что «на рынках, характеризующихся чрезвычайной неустойчивостью или значительным неравновесием спроса и предложением, наиболее эффективное использование имущества может быть его сохранение для будущего использования» или «промежуточное использование» в случае, «где использование земли и зонирование находится в состоянии изменения». Однако властными структурами в последнее время проведена определенная работа, направленная на формирование цивилизованного рынка недвижимости, и не учитывать эти изменения профессиональный оценщик недвижимости не имеет права.

Речь в первую очередь идет о градостроительном зонировании городов. Когда отсутствует зонирование, то невозможно при определении НЭИ оценить юридическую допустимость строительства на выбранном участке земли объектов различного назначения. В предыдущие годы разрешение использования земли для девелопмента давали чиновники на основании своих планов. Зонирование же территорий предполагает законодательно установленные различные виды использования земельных участков, в пределах которых девелопер сам определяет объект для строительства, исходя из экономической эффективности планируемого проекта.

Оценщик недвижимости при анализе НЭИ также должен провести ту же работу, а для этого он должен знать законодательство в области градостроительной деятельности и владеть методами экономического анализа девелоперской деятельности.

К сожалению, у нас оценщиками недвижимости считаются люди, прослушавшие краткосрочные курсы, на которых даже и не рассматриваются эти вопросы. У нас почему-то сложилась практика довольно поверхностного отношения к оценке недвижимости. В этой связи хотелось бы привести некоторые выдержки из МСО:

• «1.7 Во всех странах-членах МКСО признается, что оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта» (МР1 МСО)
• «Недвижимое имущество представляет значительную долю мирового богатства, и его оценка имеет основное значение для жизнеспособности глобальных рынков имущества и финансовых рынков » («Типы имущества» МСО 2003 стр.83)
• «…Правильное понимание и надлежащее применение этих стандартов (МСО) неизбежно будет содействовать жизнеспособности международных и внутренних сделок с недвижимым имуществом среди прочих инвестиционных альтернатив и уменьшит число случаев мошенничества и злоупотреблений » (МР 1 МСО стр.195)

Последняя цитата особенно актуальна для нашей страны. Огромные нефтедоллары хлынули на рынок недвижимости, обеспечивая ему постоянный рост. При этом еще примерно 75% всей доходной недвижимости находится в государственной собственности под управлением чиновников. Переход прав собственности на эти объекты по законодательству осуществляется только через независимую оценку. Отсюда все возрастающая роль профессиональных оценщиков недвижимости, к которым в соответствии с МСО предъявляются повышенные требования как в плане профессионализма, так и в плане соблюдения Кодекса поведения.

С 30 декабря 2004 года у нас в стране действует новый Градостроительный Кодекс. В соответствии с ним можно выделить четыре шага на пути от чистого поля к участку под застройку:

• территориальное планирование,
• градостроительное зонирование,
• планировка территории
• проектирование, возведение и реконструкция объектов капитального строительства.

Выделение участков должно начинаться с территориального планирования, в ходе которого федеральные, региональные и местные власти определят территории для возведения жилья, объектов инфраструктуры, промышленности и сельского хозяйства. Схемы территориального планирования, разработанные федеральными властями, направляются в высшие исполнительные органы субъектов РФ и муниципальных образований, к территориям которых относятся. Документы должны быть согласованы в течение трех месяцев. Если за этот срок от региональных или муниципальных властей не поступит соответствующего заключения, документация считается утвержденной «по умолчанию».

После территориального планирования власти должны провести градостроительное зонирование. В результате на территории каждого муниципального образования будут определены территориальные зоны и установлены градостроительные регламенты. На выполнение этой задачи правительство дало пять лет - до 1 января 2010 г. До этой даты для территорий поселений и межселенных территорий, если те подлежат застройке, необходимо разработать правила землепользования. Подробное содержание правил изложено в кодексе. С начала 2010 г. при отсутствии этих документов не допускается выдача разрешений на строительство.

Затем выделенные в результате зонирования территории должны быть подвергнуты планировке. Последняя предполагает разбивку зоны на кварталы, микрорайоны и иные элементы, а также установление границ для участков под застройку. Планировку надо провести в отношении как застроенных, так и пустых территорий. Эта задача также ложится на плечи местных властей и местного же бюджета. Кроме того, органы местного самоуправления будут решать, какой именно набор документов необходим для планировки территории.

В ходе планировки за каждым участком земли должны быть закреплены предписания относительно того, какого назначения здание на нем можно построить. Помимо назначения укажут его этажность, контур углубления, площадь и т.д.

Однако работа по разработке Градостроительных Кодексов городов требует существенных денежных средств и привлечения к этой работе высококвалифицированных кадров. Соответственно, работа в этом направлении ведется с отставанием от намеченных графиков. Даже в наиболее продвинутой в области информационного обеспечения градостроительной деятельности Москве Градостроительный Кодекс еще не принят (хотя по намеченным планам он должен быть разработан в конце 2006 года по распоряжению Правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. N 2664-РП).

В Москве все еще действует Градостроительный Кадастр, на основе которого оценщику можно провести тестирование НЭИ. В соответствии с законом г. Москвы от 15 декабря 2004 г. № 88 «О градостроительном кадастре города Москвы», «Градостроительный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения градостроительной деятельности на территории города Москвы. Сведения градостроительного кадастра носят открытый характер и предоставляются всем заинтересованным лицам в соответствии с их письменными запросами, за исключением сведений, составляющих государственную тайну». По запросу Служба градостроительного кадастра города Москвы выдает кадастровую справку, где отражаются фрагменты плана линий градостроительного регулирования («красных линий»), топографического плана, схем градостроительного зонирования, размещения инженерных магистральных сетей и сооружений, административно-территориального деления, природного комплекса, зон охраны памятников истории и культуры, исходно-разрешительной, градостроительной и проектной документации, данные об утверждении архитектурно-градостроительных решений, материалов историко-архитектурного обследования ЦАО г. Москвы и др. Кадастровая справка сформирована на основе утвержденных материалов Генерального плана развития г.Москвы на период до 2020 года.

Для целей определения НЭИ важная информация изложена в следующих разделах справки:

• схема развития и реорганизации производственных зон,
• функциональное зонирование,
• строительное зонирование,
• план размещения инженерных магистральных сетей и сооружений.

Приведем пример информации из кадастровой справки применительно к одной из промзон Москвы.

Схема функционального зонирования: Квартал 1001. Квартал специализированного административно-делового назначения (Б1) — участки административно-делового вида занимают более 25% территории, а участки других видов — менее 25% каждый. При этом участки коммунально-складского, промышленного и специального видов назначения должны занимать не более 10% территории.

Схема строительного зонирования: Квартал 2130. Квартал среднеплотной застройки смешанной контрастной этажности, средняя плотность застройки на территории застраиваемых участков составляет более 5 тыс.кв.м./га и не более 10 тыс.кв.м./га, при этом участки малоэтажного и многоэтажного видов застройки занимают более одной трети территории, а участки других видов застройки — менее одной трети территории каждый.

Таким образом, информация из кадастровой справки служит основой для выбора вариантов возможной застройки для проведения анализа с целью определения НЭИ. Следовательно, при заключении договора на оценку недвижимости необходимо в договоре об оценке прописать обязанность заказчика в представлении исполнителю кадастровой справки Градостроительного Кадастра или выписку из Градостроительного Кодекса города, когда он будет принят.

Вопросы градостроительного регулирования в различных городах имеют свои специфику, и оценщику недвижимости необходимо их хорошо знать, иначе провести профессиональную оценку недвижимости невозможно.

После того как определены возможные варианты застройки и примерные параметры строений по этажности и площадям, необходимо подобрать аналоги объектов, например, по РСС-2007 и переходить непосредственно к расчетам показателей стоимости земли для выбора наиболее эффективного решения. Каких-либо рекомендаций по методологии этих расчетов сегодня нет. Каждый оценщик выдумывает свои подходы к расчетам, и часто допускают грубые ошибки, приводящие к неверным решениям.

Особенностью проведения расчетов на этапе определения НЭИ является необходимость соблюсти два противоречивых требования. С одной стороны, необходимо провести достаточно подробные расчеты, чтобы добиться их приемлемой точности, а с другой стороны, эти расчеты должны быть максимально просты. От оценщика недвижимости требуется особое искусство, чтобы найти эту «золотую середину» и убедительно провести эту основную часть отчета об оценке недвижимости. Вообще, профессионализм оценщика недвижимости можно оценить по тому, как он проводит анализ НЭИ.

Чтобы грамотно решать эти вопросы необходимо обратиться к теории и практике девелопмента. В развитых рыночных странах эта теория отработана достаточно хорошо и показала свою эффективность в условиях большой конкуренции на рынке недвижимости. К сожалению, мы очень мало уделяем внимания вопросам девелопмента. Более того, у нас даже в законодательных и нормативных документах отсутствует это понятие. Мы его заменили на понятия типа «застройщик», «инвестор-застройщик», «заказчик» и т.п. Эта запутанность в терминах приводит к большим издержкам и проблемам при строительстве. Обманутые дольщики — это следствие нечеткости формулировок в законах и непонимании роли девелопера в процессе создания или реконструкции объекта недвижимости.

Формат настоящей статьи не позволяет более подробно остановиться на этих вопросах, они будут отражены в готовящейся к изданию книге. Обратим лишь внимание на то, что девелопер является главным действующем лицом процесса улучшения недвижимости, несет все риски проекта и получает соответствующие этим рискам прибыль или убытки. Причем эту прибыль он получает последним, после удовлетворения всех требований участников проекта, и за этим основополагающим принципом следят все участники проекта и контролирующие органы. Если же, как это часто бывает у нас, девелоперу удается получить свою прибыль раньше, то и возникают долгострои и обманутые вкладчики. Хотим ли мы или нет, но законы рынка и усиливающаяся конкуренция на рынке недвижимости приведут к тому, что этот принцип будет соблюдаться. И девелопером будет профессионал, а не как у нас сейчас — банковские структуры, заводы, НИИ, строители и т.д.

Таким образом, в наших расчетах мы должны соблюсти первый принцип: главный игрок — девелопер, и он получает прибыль последним. Здесь как раз уместно остановиться на развернувшейся в среде оценщиков дискуссии о «прибыли предпринимателя» при оценке недвижимости и прежде всего на вопросе, о каком предпринимателе идет речь при вычислении этого параметра. Прибыли предпринимателя при оценке недвижимости посвящено большое количество работ таких известных ученых и практиков оценки, как Озеров Е.С., Грибовский С.В., Тарасевич Е.И, Яскевич Е.Е., Козырь Ю.В, Зеленский Ю.В. и др. Однако ясности в этом вопросе так и нет.

Чаще всего в практических оценках эта прибыль определяется как вмененные издержки или процент на инвестированный в проект капитал, и речь идет о прибыли девелопера. Но девелопер — это, как правило, профессионал, который управляет процессом девелопмента и не инвестирует в проект. Если такие инвестиции есть, то они незначительны. Он инвестирует в проект свой труд, знания, умения, навыки, налаженные связи, то есть нематериальный актив. Как же тогда посчитать его прибыль? И является ли она той прибылью, которую мы должны определить в процессе оценки недвижимости?

В теории и практике девелопмента этот вопрос решен следующим образом. Инвестиции в проект девелопмента складываются из высорискованного собственного капитала проекта (30-40% от общих инвестиций), в котором может участвовать девелопер, и строительного кредита, который выдают, как правило, банки или другие кредитные организации. Причем, строительный кредит выдается только после вложений в проект собственного капитала и при условии его реинвестирования долгосрочным кредитом после планового заполнения объекта недвижимости арендаторами. Таким образом, прибыль предпринимателя — это прибыль на собственный капитал проекта , а прибыль девелопера — это, как правило, 50% от сверхприбыли после удовлетворения требований по прибыли инвесторов собственного капитала.

Пример денежного потока проекта девелопмента, в котором Собственник земельного участка получает доход в виде определенного процента площадей в улучшенной недвижимости (инвестпроект), показан на графике.

Что еще оценщики могут взять из теории и практики девелопмента для целей определения НЭИ и оценки недвижимости.

1. Особенности строительного кредита. Он выдается под повышенную ставку только после вложений в проект собственного капитала. Им покрываются текущие расходы проекта. При этом проценты начисляются, но не погашаются. Погашение процентов и тела кредита происходит при реинвестировании проекта долгосрочным кредитом после заполнения объекта арендаторами или продаже недвижимости.

2. Долгосрочный кредит. Выдается институциональными кредиторами, типа REIT (трасты недвижимости), ЗПИФ недвижимости, пенсионные фонды, страховые компании и т.д. Максимальная величина кредита определяется как минимальное значение из двух параметров: LTV — доля кредита в стоимости недвижимости (60-70%) и DCR — коэффициент покрытия долга (часть средств на обслуживание задолженности в NOI).

3. Заполнение построенного объекта доходной недвижимости происходит не мгновенно, а в течение определенного периода, в зависимости от состояния рынка. В течение этого периода необходимо в расчетной модели учесть затраты на операционные расходы и обслуживание строительного кредита. Оценщики, как правило, не учитывают эти затраты, что приводит к занижению затрат проекта.

Пример определения НЭИ для условий участка земли как свободного в одной из намеченной к реконструкции промзон Москвы и с учетом изложенных выше особенностей приведен в таблице 2.

Таблица 2. Определение НЭИ участка земли как свободного

Наименование			Офисное здание		Торговый центр		Жилой комплекс
Исходные данные:
Общая площадь, м2
Полезная площадь,м2
Арендуемая площадь,м2
Площадь земельного участка, Га
Определение НЭИ:
Доходы от эксплуатации
Расчетная арендная ставка, $/м2/год
Доходы от аренды
Прочие доходы от объекта
Потенциальный доход от объекта		$4 143 803		$7 889 049		$5 072 382
Минус недогрузка
Эффективный валовый доход
Расходы на эксплуатацию
Операционные расходы, $/м2/год
Управление недвижимостью
Аренда земли
Налог на недвижимость
Страхование
Итого расходов
		$3 174 227		$6 025 900		$4 071 656		$0
Прогнозная цена продажи
Затраты на строительство (без стоимости прав на землю)
Разрешительная документация
Затраты на СМР на 1 кв.м		$7 366 760		$17 420 000		$6 749 459		$19 081 846
Архитектурные и проектные работы
Инженерные сети и техусловия
Благоустройство
Юридические издержки
Маркетинг
Страхование
Расходы на получение кредита
Аренда земли
Общие дополнительны расходы
Итого прямые затраты		$9 464 119		$22 329 667		$11 522 628		$24 008 131
Накладные расходы от СМР
Непредвиденные расходы от СМР
Общие расходы без резервов на проценты и операционные расходы на период заполняемости объекта		$10 053 460		$23 723 267		$12 062 585		$25 534 679
Максимальный размер долгосрочного кредита		$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
Годовые платежи по долгосрочному кредиту		$1 858 535		$3 848 960		$2 860 785		$4 006 561
Прогнозный NOI
Стоимость при норме капитализации								$57 024 000
Доля кредита в стоимости (LTV)		$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
Ставка кредита
Срок кредита, лет
Ежемесячный NOI
Максимальный DCR
Максимальный кредит по DCR		$24 326 438		$46 180 913		$31 204 099
Ставка строительного кредита
Период строительства, мес
Средний процент выплат
Выплаты процентов за период строительства		$1 323 917		$4 569 641		$2 547 330		$4 756 752
Итого затраты до резервов на операционные расходы
Потенциальная валовая аренда в месяц
Период сдачи в аренду, мес
Средняя заполняемости
Арендная плата в период сдачи
Расходы в период сдачи
NOI в период сдачи
Выплаты процентов в период сдачи (продажи)
Необходимый резерв на период сдачи (продажи)		$606 034		$1 474 993		$1 846 454
Всего затраты на проект		$11 983 411		$29 767 900		$16 456 369		$30 291 431
Показатели эффективности проекта
Затраты на проект
Долгосрочный ипотечный кредит		$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
Собственный капитал проекта		$5 554 897		$11 503 991		$8 550 478		$11 975 040
Расходы на обслуживание задолженности по кредиту
Денежный поток на собственный капитал
Норма капитализации на момент продажи
Капитализированная стоимость		$31 742 268
Стоимость инвестированного капитала
Приведенная стоимость на дату оценки		$26 833 191		$45 542 048		$31 646 277		$47 313 465
Потенциальная прибыль от девелопмента		$14 849 780		$15 774 147		$15 189 908		$17 022 034
Общая доходность проекта (норма капитализации)
Текущая доходность на собственный капитал
Требуемая по рынку норма доходности собственного капитала
Прибыль на собственный капитал
Полные издержки девелопмента
Стоимость прав аренды земли для девелопмента по методу остатка		$13 739 000		$13 473 000		$13 480 000		$14 627 000

Как видно из расчетной таблицы, ни один из вариантов расчета не имеет явного преимущества по стоимости прав аренды земельного участка. Необходимо помнить, что точность этих расчетов невелика и все результаты расчетов находятся в пределах вычислительной ошибки.

При проведении этих детерминированных расчетов мы исходили из того, что все входные параметры являются фиксированными. На самом деле они находятся в определенно диапазоне. Применить же вероятностные методы для этой стадии расчетов нецелесообразно из-за их большой сложности.

В течение ряда последних лет автором изучались вопросы применения теории опционного ценообразования для целей оценки недвижимости. В работе /4/ впервые было предложено использовать модифицированную методику Блэка — Шоулса для целей определения НЭИ. В дальнейших работах /5-7/ эта тема была развита и доведена до уровня методики с рекомендациями по заданию входных параметров расчетной модели.

Подробное изложение теории и методики также выходит за рамки этой статьи. Приведем только результаты расчетов по этой методике применительно к нашему примеру.

Таблица 3. Определение НЭИ с учетом опционных характеристик проекта

Параметры		Текущее использование (складской комплекс с офисами)		Офисное здание		Торговый центр		Жилой комплекс
Приведенная стоимость доходов от проекта при ценах продаж на дату оценки
Пересчитанное на год стандартное отклонение в ln
Приведенная стоимость необходимых инвестиций в проект
Время реализации проекта
Затраты, связанные с возможной задержкой проекта
Безрисковая ставка на период действия опциона
Stock Price		$26 833 191		$45 542 048		$31 646 277		$47 313 465
Strike Price		$11 983 411		$29 767 900		$16 456 369		$30 291 431
Expiration (in years)
T.Bond rate
Variance
Стоимость задержки
Стоимость опциона		$15 897 594		$21 253 622		$18 033 777		$20 349 945
Период экспозиции объекта,
Период оформления прав на объект
Период времени, к которому привязана ставка
Ставка дисконтирования
Издержки на продажу в %
Издержки на продажу в $		$804 996		$1 366 261		$949 388		$1 419 404
Стоимость прав аренды земельного участка		$13 725 062		$17 841 903		$14 986 402		$17 180 006

Как видно из таблицы, учет опционных характеристик выявил явные преимущества для вариантов строительства на рассматриваемом участке земли офисного здания и жилого комплекса. Окончательное решение о НЭИ оценщик должен принять на основе всей имеющейся у него информации.

Заключение

Настоящая статья направлена на то, чтобы высветить те проблемы, с которыми сталкиваются практикующие оценщики недвижимости при определении НЭИ и дать некоторые теоретические и практические рекомендации. Безусловно, ряд высказанных соображений имеют дискуссионный характер. Однако важно говорить о них, а не замалчивать.

В современных условиях растущего рынка недвижимости чрезвычайно важно иметь федеральный стандарт оценки недвижимости, чтобы, как говорится в МСО, «…уменьшить число случаев мошенничества и злоупотреблений». Многочисленные попытки создать такой стандарт у нас в стране пока не привели к успеху и, насколько мне известно, даже нет согласованного проекта такого стандарта.

Происходящий на наших глазах переход к саморегулированию должен заставить СРО заняться этой проблемой более плотно, но для этого необходимо каким-то образом объединить специалистов в области оценки недвижимости, которых в стране достаточно, но они находятся в разных СРО и городах.

Литература

1. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., — М.: «Дело ЛТД», 1995.- 480 с.
2. Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с анг. — М.: РИО Мособлупрполитиграфиздата, 1994. — 231 с.
3. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М.: Русская Деловая Литература, 1998. — 224 с.
4. Грабовый П.Г., Коростелев С.П. Оценка Собственности. Часть 1. Оценка недвижимости. Учебное пособие. — М.: МГСУ-РООС, 2003. — 180 с.
5. Коростелев С.П., Коношенко М.В. Оценка эффективности инвестиционно-строительных проектов с использованием теории опционного ценообразования. /Очерки экономической теории. Актуальные проблемы. Часть II. Под общей редакцией Н.Ю. Яськовой. Консалтинговый центр МАГМУ Российской Академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, М.: 2006г.с.52-94.
6. Коростелев С.П. , Коношенко М.В. Применение теории опционного ценообразования при оценке недвижимости и бизнеса «Проблемы и перспективы формирования и развития строительного и жилищно- коммунального комплекса в России» Сб. тр /Моск. гос. строит. ун-т: МГСУ, 2004, с 28-32.
7. Коношенко М.В. Методические основы анализа экономической эффективности инвестиционно — строительных проектов с учетом их опционных характеристик. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук, М:, 2007г.

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;

финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

2.1.4 Повышение эффективности использования городских земель

Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:

• - интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;
• - размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

В функционировавшей ранее плановой экономике с приоритетами промышленного развития командно-административное распределение "бесплатной" земли привело к серьезным диспропорциям в развитии города и расточительному, не нужному и даже вредному для города использованию ценнейшей городской земли (в том числе предприятиями и организациями), нередко приводящему к тяжелым экологическим проблемам. Однажды распределенная земля практически не перераспределяется, что приводит к дальнейшему усугублению негативных тенденций.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:

• - цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;
• - цена за 1 м - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;
• - цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;
• - цена за лот - применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки;
• - цена за единицу плотности - соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них. Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.

Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для решения следующих задач:

ѕ выработка градостроительной политики и социальное планирование;

ѕ формирование предложения по типам функционального использования территории с учетом ее качества;

ѕ формирование экономических механизмов размещения различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики;

ѕ анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды, оптимизация муниципальных инвестиций в поддержание и развитие городской среды;

ѕ определение инвестиционной привлекательности территории как функции стоимости городских земель.

Существуют два взгляда на ценность городских земель:

проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;

оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.

Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.

2.1.5 Методы оценки земель

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ "О плате за землю"). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

• - определение элементов сравнения объектов;
• - определение отличий каждого аналога от объекта оценки;
• - расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;
• - расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• - расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
• - расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

С 3 = С - С У ,

Где Сз - стоимость земельного участка;

С - стоимость объекта;

Су - стоимость улучшений.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

• - определение размеров и количества индивидуальных участков;
• - расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;
• - расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;
• - вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;
• - выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

• - расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
• - расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
• - налоги, страховку, гонорары ИТР;
• - расходы на маркетинг;
• - прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных "рациональных" землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.

2. Оценка недвижимости

2.7. Особенности оценки земли

2.7.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

2) рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;

3) финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;