Понятие восстановительной стоимости. Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его "новом" состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.
Какую из двух стоимостей (восстановительную или замещения) принять для определения стоимости оцениваемого объекта, решает эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации. Однако с практической точки зрения более предпочтительно пользоваться стоимостью восстановления, поскольку при замещении создается объект, отличающийся от оцениваемого.
Существует четыре основных способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости.
1. На основе сметной стоимости строительства, или метод количественного анализа.
Смета на строительство - документированный план поступления и расходования денежных средств для финансирования расходов на строительство.
Этот метод заключается в составлении смет на строительство данного объекта, как если бы он строился вновь. Вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента, т. е. определить прямые затраты. К ним необходимо добавить косвенные затраты (платежи по страховке, проценты и налоги, выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, управленческие расходы и т. п.), а также прибыль застройщика.
Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, хотя он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима будет помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием Единых норм и расценок и индексов цен по строительно-монтажным работам.
Строительно-монтажные работы (СМР).
Основная заработная плата строительных рабочих.
Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций.
Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.
Итого прямые затраты (ПЗ)
Накладные расходы (НР)
Итого издержки подрядчика (себестоимость С = ПЗ + НР)
Плановые накопления (ПН)
Итого цена подрядчика (восстановительная стоимость СМР Свісмр = С + ПН)
Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).
Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.
Затраты на проектно-сметные и изыскательные работы.
Затраты, связанные с землеотводом.
Затраты по функциям заказчика.
Оплата юристов и других консультантов.
Страховые платежи.
Налоги.
Расходы по продаже.
Текущие расходы за время окончания строительства до продажи.
Прочие затраты.
Итого прочие затраты застройщика (ПЗЗ)
Всего затраты застройщика (ЗЗ = Св смр + ЗО + ПЗЗ)
Прибыль застройщика (ПрЗ)
Итого стоимость объекта (Св об = ЗЗ + ПрЗ)
Индексный способ.
Он предусматривает корректировку балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ № 1233 от 25 ноября 1993 г. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.
Метод сравнительной единицы.
Метод оценки затрат на строительство путем умножения скорректированной стоимости выбранной для расчета недвижимости единицы (взятой в качестве ориентира) на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1м2, 1м3, 1 место и пр. В случае если эксперт- оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками ЦНИИ экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.
4. Метод разбивки на компоненты.
Этот метод используют показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку (затраты на производство земляных работ, монтажных, отделочных и т. д.).

ОБ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ПАРТИЙ НЕПРОИЗВОДСТВЕННОГО ОБОРУДОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ ВЫНУЖДЕННОЙ ПРОДАЖИ

Шерстюков Н.Г., к.т.д. член-корр. Международной академии информатизации

В настоящей статье автор останавливается на некоторых особенностях оценки рыночной стоимости непроизводственного оборудования, сформированного в партии, в условиях вынужденной и ускоренной продажи. С этими особенностями он столкнулся в практической работе, и их рассмотрение может показаться коллегам-оценщикам либо полезным опытом, либо предметом для дискуссии. Для обеспечения единообразного понимания вопросов автор приводит определения некоторых основных терминов и свой комментарий к ним.

Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Достаточно часто в действительных сделках некоторые или все перечисленные условия в указанном выше определении нарушаются. Рыночная стоимость - это идеальный стандарт, который не всегда достижим. По этой причине цена сделки часто не совпадает с рыночной стоимостью. Рыночная стоимость - это расчетная величина. Можно сказать, что это самая высокая из реально возможных для продавца и самая низкая из реально возможных для покупателя цена.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта оценки) - сумма затрат в рыночных ценах (существующих на дату проведения оценки) на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Определение взято из "Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 №519.

Часто восстановительную стоимость отождествляют с полной восстановительной стоимостью, которая включает затраты на приобретение (строительство), транспортировку, установку (монтаж) объектов, для импортируемых объектов - также таможенные платежи и т.д. (см. "Порядок проведения переоценки основных фондов по состоянию на 1 января 1997 года", утвержденный Госкомстатом РФ, Минэкомики РФ и Минфином РФ 18.02.97 № ВД-1-24/336).

Полную восстановительную стоимость оборудования определяют, исходя из реально сложившихся к моменту оценки условий воспроизводства: отпускных цен заводов-изготовителей; сведений об уровне цен, опубликованных в средствах массовой информации и специальной литературе; экспертных заключений; транспортных тарифов и т.д.

Полную восстановительную стоимость можно получить двумя способами: определяя стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - это определение стоимости замены старого объекта на его точную новую копию. Однако, часто определить стоимость воспроизводства невозможно, т.к. модель, например, снята с производства. Тогда прибегают к определению стоимости замещения , т.е. стоимости функционального аналога реального объекта. Зачастую этот способ бывает единственно возможным, при этом аналог может быть несколько дороже или дешевле точной копии. Как правило, стоимость замещения меньше стоимости воспроизводства (современные аналоги имеют более дешевую технологию).

Полная восстановительная стоимость зданий и сооружений представляет собой стоимость средств, необходимых для полного их восстановления в первоначальном виде (по старому проекту), с учетом текущих цен на строительно-монтажные работы, материалы и конструкции, торговых наценок, транспортных тарифов и т.д.

Полная восстановительная стоимость машин и оборудования - это полная стоимость приобретения аналогов на рынке.

Полная восстановительная стоимость - это бухгалтерский термин. В практике применяется другой термин - восстановительная стоимость. Определение термина "полная восстановительная стоимость" дано выше, определение термина "восстановительная стоимость" может быть таким: восстановительная стоимость (цена приобретения) - это стоимость нового, не бывшего в эксплуатации объекта, в текущих ценах на дату оценки.

Для недвижимости (зданий и сооружений), пo-существу, не делается различия между полной восстановительной стоимостью и восстановительной стоимостью. Во многих "Сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости" пишется, что "полная восстановительная стоимость здания или сооружения определяется умножением его объема на восстановительную стоимость единицы измерения" (под последней понимается 1 м3 здания).

Что касается машин и оборудования, то некоторые специалисты усматривают определенную разницу между полной восстановительной стоимостью и восстановительной стоимостью. Они считают, что полная восстановительная стоимость - это сумма восстановительной стоимости и сопутствующих затрат, структура и величина которых зависят от вида оборудования. Главными составляющими сопутствующих затрат являются затраты на транспортировку и монтаж оборудования.

Автор настоящей статьи полагает, что сопутствующие затраты учитываются в величине полной восстановительной стоимости оборудования, и попытка их выявить и учесть отдельно - это искусственное усложнение задачи. Поэтому в дальнейшем он не делает различия между полной восстановительной и восстановительной стоимостью.

Партия изделий - это совокупность однородных единиц продукции, изготовленных за ограниченный период времени по одной и той же технологической и конструкторской документации, одновременно предъявляемых на испытания (приемку), при оценке качества которых принимают одно общее решение. Чаще всего в машиностроении партией считают число изделий, произведенных подразделением предприятия (участком, цехом и т.д.) за смену. Как правило, оценщики имеют дело с партиями, сформированными не в производстве, а в процессах поставки готовых изделий от изготовителя к конечному (розничному) продавцу, т.е. сформированными различными поставщиками.

КЛАССИФИКАЦИЯ ОБОРУДОВАНИЯ

Классификация разных видов производственного оборудования дана в стандарте Международного комитета по стандартам оценки "Оценка производственных средств, машин и оборудования", а также в одноименном стандарте СТО РОО 22-01-96. Согласно указанным документам, к производственному оборудованию относятся:

заводские и промышленные здания специализированного типа;

конструкции и коммуникации, включаемые при оценке в стоимость зданий и сооружений; такие конструкции могут включать в себя системы газо-, водо-, тепло- и электроснабжения, кондиционирования и вентиляции, пожарной безопасности, канализации, а также лифты, подъемники и др.;

технологические средства, машины и оборудование, которые могли быть установлены пользователем в качестве составной части коммерческих или промышленных процессов, а также обстановка, арматура, приспособления, транспортные средства, материалы, штампы, формы, инструменты и др.

К непроизводственному оборудованию относится широкий спектр бытового, офисного и иного оборудования. Классификация эта достаточно условна, т.к. одно и то же оборудование (например, компьютерная техника, элементы охранных, противопожарных, сигнализационных систем и т.д.) может иметь и производственное, и непроизводственное назначение.

С оценочной точки зрения классификация оборудования следующая:

оценка россыпью (каждая единица оборудования представлена и оценивается отдельно);

оценка потоком (массовой россыпью) - оценивается один предмет, результаты переносятся на другие, похожие;

системная оценка производственно-технологических систем и комплексов (технологических линий).

ОЦЕНКА ПАРТИЙ НЕПРОИЗВОДСТВЕННОГО ОБОРУДОВАНИЯ

Особым случаем, практически не освещенным в литературе, является оценка непроизводственного оборудования, сформированного и поставляемого на продажу партиями. Между тем, случай этот чрезвычайно распространен на практике - все товары поступают в розничную торговлю партиями, сформированными последним оптовым поставщиком. Конкретные методики оценки рыночной стоимости партий отсутствуют. Отсутствуют также математические зависимости, устанавливающие связь рыночной стоимости изделий из партий с размерами партий, их оптовыми и розничными ценами. Эти вопросы еще ждут своего решения.

Далее автор статьи рассматривает некоторые проблемы и особенности оценки непроизводственного оборудования на примере, с которым он столкнулся на практике, - на примере оценки рыночной стоимости в условиях вынужденной и ускоренной продажи 200 партий оборудования (электротехнических и электронных изделий бытового и офисного назначения), арестованных компетентными органами как контрабандные и стоящих на складах последнего поставщика. В партиях имелось от нескольких единиц до нескольких сотен новых изделий ведущих зарубежных фирм. Общее количество изделий во всех партиях - около 12 тысяч штук.

Была использована стандартная методология оценки, т.е. применены два известных подхода - сравнительный и затратный. С помощью первого определялась полная восстановительная стоимость изделий, с помощью второго - рыночная стоимость путем вычитания из полной восстановительной стоимости фактического (суммарного) износа изделий. Доходный подход не использовался, т.к. оцениваемое оборудование не предназначено для получения дохода (например, путем сдачи в аренду).

Полная восстановительная стоимость и, соответственно, рыночная стоимость определялись без НДС (согласно документам бухгалтерского учета, например, ПБУ 6/2001 "Учет основных средств").

Выбор метода оценки. В известной книге американских оценщиков [Оценивая машины и оборудование, под ред. Дж. Алико, перевод Института экономического развития Всемирного банка, РОО, М., 1995] отмечается, что наряду со стандартным методом оценки, предполагающим непосредственный осмотр оборудования, существуют упрощенные методы, среди которых наиболее известен кабинетный анализ (без осмотра). При всех своих недостатках метод кабинетного анализа широко распространен в оценочной практике, например, при переоценке основных фондов крупных объектов, на балансе которых насчитываются тысячи единиц различного оборудования. В таких ситуациях применение метода кабинетного анализа просто неизбежно, ибо оценщики физически не в состоянии осмотреть каждую единицу оборудования.

Очевидно, что этот метод может применяться оценщиками при проведении переоценки основных фондов или определении рыночной стоимости общеизвестных изделий массового производства, например, телевизоров, утюгов, кофемолок и т.д., когда для определения полной восстановительной стоимости достаточно знать тип (модель), фирму-изготовитель и дату выпуска. Естественно, оценка сложного, уникального оборудования, технологических линий требует обязательного осмотра объекта оценщиком.

Следует отметить при этом, что в двух основных оценочных документах - Законе РФ от 29.06.98 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и "Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденных постановлением правительства РФ от 06.07.2001 № 519, - не содержится требование осмотра оценщиком объекта оценки.

Автор настоящей статьи при проведении оценки упомянутых выше партий воспользовался методом кабинетного анализа, правда, ему были показаны различные изделия от нескольких партий, осмотрев которые, он получил представление о физическом и функциональном износах оцениваемого оборудования.

Определение полной восстановительной стоимости. Специальных методик определения полной восстановительной стоимости оборудования в настоящее время не разработано. На практике расчет этой стоимости основывается на определении статистическим выборочным методом рыночной цены этого оборудования на первичном рынке на дату оценки. В качестве исходной информации используются данные торгующих организаций (сайты в Интернете, прайс-листы, переговоры с менеджерами, продавцами, товароведами), а также данные различных информационно-справочных изданий.

Как отмечалось выше, полная восстановительная стоимость объекта (в частности, оборудования) может быть определена двумя методами: или как стоимость воспроизводства, или как стоимость замещения. Первый метод применяется, когда удается найти полный аналог оцениваемому объекту, второй - когда удается найти функциональный аналог. Второй метод всегда применяется, когда оцениваемый объект снят с производства. В своих расчетах автор использовал оба метода.

Определение полной восстановительной стоимости методом воспроизводства. При применении этого метода составляется выборка цен продажи полных аналогов объекта по различным источникам, и расчет полной восстановительной стоимости (стоимости нового оборудования) производится по формуле:

CП = / N (1), где:

CX - рыночная цена нового полного аналога оборудования на дату оценки во взятой выборке по различным источникам;

N - объем выборки.

Чем больше объем выборки, тем более она представительна и однородна, тем меньше коэффициент вариации, тем выше точность и достоверность результата. На практике оценщики имеют возможность работать с объемами выборки не больше трех единиц. Чем новее оцениваемое оборудование, тем выше вероятность найти достаточное количество полных аналогов либо непосредственно в торгующих организациях, либо в справочно-информационных изданиях.

Определение полной восстановительной стоимости методом замещения. При применении этого метода пользуются известным соотношением "параметр-цена": если найдены функциональные объекты - аналоги (хотя бы один), стоимость оцениваемой машины или оборудования определяется в общем случае по формуле [Оценка бизнеса, под ред. М.А. Федотовой, "Финансы и статистика", М., 2000; В. Есипов, Г. Маховикова, В. Терехова, Оценка бизнеса, Издательский дом "Питер", С. Пб, 2001.]:

СП = САН х K1 x К2 х К3 ... Км ± СДОП (2), где:

САН - цена функционального объекта-аналога;

К1, K2, К3,... Км - корректирующие коэффициенты, учитывающие значения параметров оцениваемого объекта и аналога;

СДОП - цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.

Произведение корректирующих коэффициентов может быть представлено следующим образом [А.П. Ковалев, Оценка стоимости активной части основных фондов, Финстатинформ, М., 1998.]:

K1 x К2 ... = M1 x M2 (3), где:

Х1, Х2 .... - основные параметры, характеризующие оцениваемое и аналогичное оборудование, соответственно (быстродействие, производительность, масса, точность, степень автоматизации и т.д.);

M1, M2, ..... - показатели степени (коэффициенты торможения или коэффициенты Чилтона), лежащие в диапазоне 0,1-:-1,5.

Если выбирают какой-либо один главный ценообразующий параметр, то зависимости (2) и (3) преобразуются в известную формулу Уильямса:

Соц / Сан = [Роц / Ран]M (4), где:

Соц и Сан - цены оцениваемого объекта и аналога;

Роц и Ран - главный параметр оцениваемого объекта и аналога;

М - коэффициент Чилтона.

Уравнение (4) предполагает, что существует экспоненциальное соотношение между стоимостью и главным ценообразующим фактором. К сожалению, в литературе имеется очень мало данных о коэффициентах Чилтона. Только в одной книге [Оценка машин и оборудования, под ред. В.П. Антонова, М., 2000.] удалось найти сведения о таких коэффициентах, правда, в основном, в области теплоэнергетики и переработки нефти. Чаще всего в практике встречается достаточно узкий диапазон значений коэффициентов Чилтона: 0,6-:-0,8. Автор использовал экспертно установленный коэффициент Чилтона 0,7.

Определение фактического износа

Физический износ - это снижение полезности и стоимости имущества вследствие ухудшения его физического состояния, потери естественных свойств в результате эксплуатации и природного воздействия.

Для определения физического износа оцениваемого в рассматриваемом примере оборудования (импортного, нового, стоящего в фирменных упаковках на неотапливаемых складах в течение нескольких месяцев) был применен метод укрупненной оценки технического состояния [Э.Б. Саприцкий, Как оценить рыночную стоимость машин и оборудования на предприятии, Центр экономики и маркетинга, М,. 1997.], который позволил установить, что данный вид износа составляет (l-:-5)% для различных партий.

Функциональный (моральный) износ - это снижение стоимости имущества, обусловленное удешевлением воспроизводства действующих или созданием новых, более совершенных объектов.

Поскольку ведущие западные фирмы не реже 1-2 раз в год выбрасывают на рынок новые модели и модификации изделий одного и того же типа, оценщик счел целесообразным допустить наличие в оцениваемых изделиях морального износа в диапазоне (3-:-5)%, который обусловлен, в основном, конструктивной нефункциональностью, применением устаревших и невыпускаемых в настоящее время узлов и деталей, устареванием дизайна и использованных технологий. Конкретные значения морального износа по каждому типу изделий оценщик устанавливал экспертно с учетом результатов маркетинга, проведенного как в крупных магазинах, так и на оптово-розничных рынках.

Экономический (внешний) износ - это снижение стоимости имущества, обусловленное влиянием внешних факторов. Применительно к оборудованию такими факторами могут быть: сокращение спроса на продукцию; возросшая конкуренция; изменения в структуре запасов сырья; рост расценок на сырье, рабочую силу или коммунальные услуги без соответствующего увеличения цены выпускаемых товаров; инфляция; высокие процентные ставки; законодательные ограничения и действия местной администрации; параметры окружающей среды.

Без преувеличения можно сказать, что экономический износ - это наиболее трудно определяемый вид износа, имеющий максимальную субъективную составляющую со стороны оценщика. Для недвижимости экономический износ может быть определен как произведение потерь в арендной плате на валовый рентный мультипликатор (отношение цены к доходу). Для производственного оборудования, способного приносить доход, экономический износ может быть определен как потеря от недоиспользования по формуле [Оценивая машины и оборудование, под ред. Дж. Алико, перевод Института экономического развития Всемирного банка, РОО, М., 1995.]:

D = х 100 (5), где:

D - недоиспользование оборудования, %;

мощностьА - реальная производительность;

мощность В - номинальная производительность;

М - фактор масштаба.

Фактор масштаба изменяется в зависимости от типа оборудования и коэффициентов труд/материалы. Фактор масштаба колеблется в диапазоне 0,4-:-1,0.

А как быть с непроизводственным оборудованием (бытовым, офисным и прочим), не предназначенным для извлечения дохода в процессе производства продукции? Здесь представляется целесообразным под экономическим износом понимать затраты, увеличивающие полную восстановительную стоимость в непроизводственной (коммерческой) сфере: прибыли участников сделок, затраты на исследование рынка, ликвидности и т.п. Посуществу, в этом случае экономический износ можно рассматривать как величину, характеризующую разницу между оптовой и розничной ценами с учетом ликвидности и размера партий, а также торговой наценки в розничной продаже. Вопрос лишь в том, что понимать под оптовой ценой.

Существует три вида расчетных оптовых цен :

1. оптовая цена предприятия (себестоимость + прибыль + НДС),
   
2. отраслевая оптовая цена в промышленности (оптовая цена предприятия + + снабженческо-сбытовая надбавка или скидка + акциз + НДС)
   
3. и трансфертная цена, используемая в коммерческих расчетах между подразделениями фирмы с целью повышения конкурентоспособности продукции, а также используемая во внешнеэкономической деятельности.

Следует отметить, что указанные официально декларируемые расчетные оптовые цены основываются на себестоимости продукции и не учитывают размера конкретной продаваемой партии. Его в качестве одного из главных параметров учитывают реальные оптовые цены, складывающиеся на реальных оптово- розничных рынках типа московского рынка "Горбушка". Именно такие реальные оптовые цены имел в виду оценщик, проводя свои расчеты.

В величину экономического износа он включал коэффициент ликвидности, коэффициент размера партии изделий, торговую наценку розничного магазина. Конкретные значения коэффициентов устанавливались экспертно на основании результатов маркетинга по каждому типу товаров.

Коэффициент ликвидности характеризует время экспозиции продукции на открытом рынке. В рассматриваемом случае заказчик отметил, что после оценки, которую надлежит выполнить как можно быстрее, товар подлежит немедленной продаже, следовательно, коэффициент ликвидности должен быть учтен. В расчеты оценщик закладывал коэффициент ликвидности в несколько процентов.

Коэффициент размера партии изделий характеризует связь рыночной стоимости изделий из партии с размером этой партии. Если партия большая (речь в данном случае идет о партиях, сформированных оптовым поставщиком, а не изготовителем при выпуске из производства), то рыночная стоимость изделий в такой партии будет величиной, близкой к крупнооптовой цене товаров. Если партия мелкая (а именно такие чаще всего поступают для розничной торговли в магазин), то рыночная стоимость будет приближаться к мелкооптовой цене изделий из мелкой партии.

Разница между розничной ценой единичного изделия и рыночной стоимостью изделий из партии относительно велика для крупнооптовой партии, меньше - для мелкооптовой и становится малой для единичных изделий. Представления о возможных соотношениях розничных и оптовых цен в зависимости от размера продаваемых партий оценщик получал по результатам проводимого им маркетинга в различных московских магазинах и оптово-розничных рынках.

Коэффициент размера партии изделий колебался в расчетах в интервале нескольких процентов в зависимости от размера партии конкретного изделия. Учет этого коэффициента необходим также и потому, что полная восстановительная стоимость вычисляется для одной штуки оборудования, а перед оценщиком стояла задача определить рыночную стоимость изделий из партий товара.

Таким образом, рыночная стоимость не является ни розничной, ни оптовой ценой изделий. В диапазоне цен: розничная цена - оптовая цена рыночная стоимость по своей величине тяготеет к реальной оптовой цене партии с учетом ее размера и ликвидности.

Торговая наценка розничного магазина характеризует прибыль, которую закладывает розничный магазин в окончательную, розничную цену товара при его продаже. В Москве размер указанной прибыли не лимитируется и устанавливается каждым магазином самостоятельно в соответствии со спросом на каждый конкретный товар (например, в ГУМе розничная надбавка к цене может составлять около 150 %).

В соответствии с результатами маркетинга оценщик закладывал в расчет значения торговой наценки розничного магазина в интервале (10-30) % для конкретных изделий. Необходимость учета этого параметра обусловлена задачей, поставленной перед оценщиком, - определить рыночную стоимость в условиях вынужденной и ускоренной продажи различных партий товара, находящихся на складе, а не в розничном магазине.

Проведенные оценщиком исследования и расчеты позволили установить, что величина фактического износа, определенного как сумма трех видов износа, колеблется в диапазоне (10-:-40)% для различных партий изделий. Эти же исследования позволили заключить, что полученные значения рыночных стоимостей близки к величине реальных оптовых цен, формируемых на оптово-розничных рынках типа "Горбушки" и учитывающих размер продаваемых партий изделий.

В пределах погрешности оценки (±10 %) рассчитанные значения рыночных стоимостей можно считать равными реальным оптовым ценам оцениваемых партий изделий.

Иногда можно столкнуться с мнением, что поскольку величина рыночной стоимости партий близка к реальной оптовой цене этих партий, то незачем долго и сложно определять рыночную стоимость, достаточно пойти в какой-либо департамент цен и там, получив значения оптовых цен, рекомендовать их заказчику для продажи партий. Однако, вопрос этот совсем не прост. Даже если и удастся получить какую-либо конкретную информацию, то она будет относиться к оптовым ценам отечественных товаров российских производителей. Никто не сообщит оптовых цен завода-изготовителя где-нибудь в Японии или Корее. Между тем, в рассматриваемом примере все электротехнические и электронные изделия были импортными.

Но даже если бы и удалось получить оптовые расчетные цены на указанную импортную технику, вычисленные на основе себестоимости, они никак не соотносятся с размерами конкретных продаваемых партий. Их реальную оптовую цену устанавливает реальный оптово-розничный рынок, а не департаменты цен.

Определение рыночной стоимости. После того, как были вычислены значения полной восстановительной стоимости изделий и их фактический износ, рыночная стоимость партий изделий была определена затратным подходом как разность двух указанных величин.

Полученное значение - это рыночная стоимость партий при соблюдении всех условий, перечисленных в Федеральном законе от 29.07.98 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Между тем, в настоящей задаче речь идет об определении рыночной стоимости в условиях вынужденной и ускоренной продажи, т.е. в условиях, когда арестованное имущество подлежит скорейшей распродаже (принудительной ликвидации). Естественный срок экспозиции при этом укорачивается, и определяемая стоимость уже не является рыночной. Таким образом, no-существу, определяемая в настоящей задаче стоимость является ликвидационной.

Существуют три вида ликвидационной стоимости: упорядоченная, принудительная и стоимость прекращения существования имущества (активы не распродаются, а списываются). При определении каждой из этих трех ликвидационных стоимостей применяется своя методология, опирающаяся в той или иной степени на методологию определения рыночной стоимости. Ликвидационная стоимость в российских условиях, как правило, меньше рыночной (в западных условиях - наоборот). В литературе отсутствуют обоснованные и общепризнанные корреляции между рыночной и ликвидационной стоимостями, вследствие чего решение о соотношении стоимостей принимается исходя из условий каждой конкретной задачи.

С учетом изложенного автор настоящей статьи счел целесообразным определять не "принудительную ликвидационную стоимость", а "рыночную стоимость в условиях вынужденной и ускоренной продажи" арестованных партий изделий путем вычисления рыночной стоимости и последующей ее корректировки на сокращение времени экспозиции.

Определение рыночной стоимости непроизводственного оборудования в условиях вынужденной и ускоренной продажи.

Среди специалистов существуют различные представления об оптимальном времени экспозиции различных видов продаваемого имущества (календарном графике ликвидации активов). Например, для производственного оборудования календарный план ликвидации рекомендуется в 10 месяцев [см, например, книгу В.В. Григорьева и И.М. Островкина, "Оценка предприятий. Имущественный подход", Изд-во "Дело", М, 1998.]. Для непроизводственного электротехнического и электронного оборудования бытового и офисного назначения (телевизоров, кофемолок, холодильников, видеомагнитофонов и т.д.), оцениваемого в настоящей работе, оценщик, не найдя убедительных литературных данных и проведя свой маркетинговый анализ, выбрал срок нормальной экспозиции равным 3 месяцам.

Между тем, на практике имеется тенденция к сокращению нормальных сроков экспозиции. Например, в соответствии с распоряжением Службы судебных приставов Управления юстиции Московской области и Отделения Федерального долгового центра РФ по Московской области от 05.07.2000 № 4-5/17/30 "О порядке уценки конфискованного и арестованного имущества, реализуемого на комиссионных началах" это имущество, не проданное в течение 20 дней, уценивается на 15%, а затем еще на 30% (если имущество не продается в течение 15 дней после первой уценки).

Таким образом, время ликвидации непроизводственного оборудования (реализации его на комиссионных началах) сокращается с 3 месяцев до 20 дней. Если бы конфискованное и арестованное имущество продавалось в течение рекомендуемых 3 месяцев, то в течение этого времени предстояли бы определенные затраты на его техническое, экономическое и юридическое сопровождение (уплаты налогов и арендных платежей, проведение оценки, реализации, юридического обеспечения, охраны). В данном конкретном случае эти затраты составляют 10 % от рыночной стоимости имущества.

Далее оставшуюся стоимость оценщик про-дисконтировал на дату оценки на отрезке времени 3 месяца, принимая ставку дисконта 60% в год (столь большая ставка обусловлена риском не продать товар вообще).

Получившееся значение, меньшее предварительно определенной рыночной стоимости примерно на 15%, представляет собой окончательную величину рыночной стоимости партий изделий непроизводственного оборудования в условиях его вынужденной и ускоренной продажи с учетом затрат по сопровождению товара до его продажи. Эта окончательная величина рыночной стоимости различных партий изделий на (20-50)% меньше розничной цены изделий из этих партий.

Данный результат хорошо согласуется с практикой продажи в специальных московских магазинах партий конфискованных импортных непроизводственных товаров по достаточно низким ценам. Очевидно, цены эти близки к реальным оптовым ценам (рыночной стоимости в условиях вынужденной и ускоренной продажи партий изделий).

Источник информации: "Московский оценщик", №2, 2002 г.

Восстановительная стоимость представляет собой стоимость, на базе которой осуществляется оценка основных средств по завершении переоценки.

Основные особенности

Для нужд обложения налогами все ОС стоимостью свыше 10 000 рублей при их введении в эксплуатацию списываются в материальные затраты. Стоимость объектов нельзя сразу скорректировать. Исключение составляют эти ситуации:

• Реконструкция ОС.
• Модернизация.
• Переоценка.
• Дооборудование.
• Неполная ликвидация.

Переоценка осуществляется посредством инструмента прямых перерасчетов или с помощью документального установления рыночной стоимости. Главная цель переоценки – установление реальной стоимости имущества через приведение существующей стоимости к рыночным ценам. При этом во внимание принимаются условия при проведении процедуры.

Переоценка может осуществляться по этим стоимостям:

• Первоначальной. По этой стоимости ОС приходуются фирмой. Она определяется методом приобретения.
• Восстановительной. Представляет собой стоимость воспроизводства ОС в актуальных условиях.
• Остаточной. Равна несамортизированной части стоимости ОС.

Стоимость объектов, по которой они были приняты к учету, крайне редко подлежит изменению.

Восстановительная стоимость основных средств

Восстановительная стоимость ОС представляет собой стоимость, по которой средство учитывается после проведения переоценки. То есть это переоцененная первоначальная стоимость ОС. Она может в результате переоценки как увеличиться, так и уменьшиться.

Переоценка осуществляется для установления реальной стоимости объекта. Цена изменяется таким образом, чтобы она соответствовала рыночным расценкам и условиям производства. Соответствующие сведения приведены в пункте 41 Приказа Минфина №91н от 13 октября 2003 года.

Переоценка по восстановительной стоимости может осуществляться не чаще раза в год. Процедура выполняется на определенную дату. В частности, это 31 декабря отчетного года. Основание – пункт 15 ПБУ 6/01.

ВАЖНО! Установление ВС – это право, а не обязанность фирмы.

Однако если переоценка проведена один раз, ее придется регулярно выполнять в дальнейшем. Процедура осуществляется путем индексации или прямого перерасчета на основании существующих рыночных цен. Соответствующая информация содержится в пункте 43 Приказа Минфина №91н от 13 октября 2003 года.

Восстановительная стоимость нематериальных активов

Переоценка осуществляется в отношении как основных средств, так и нематериальных активов. Если по конкретным группам активов есть активный и меняющийся рынок, переоценка может проводиться по данным этого рынка. Переоценка НМА выполняется не чаще раза в год на основании пункта 17 ПБУ 14/2007.

Если процедура осуществлена хотя бы один раз, придется осуществлять ее регулярно. Соответствующее правило дано в пункте 18 ПБУ 14/2007. Принятие решения о проведении процедуры определяется степенью существенности текущей ситуации. Показатель этой существенности должен быть зафиксирован в Учетной политике фирмы.

Как установить величину восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость равна сумме, которую выплатит фирма на дату осуществления переоценки в ситуации необходимости замены одного из объектов. Она определяется на основании этих показателей:

• Стоимость на товары с аналогичными характеристиками, сведения о которой получены от производителя.
• Цены, которыми располагают учреждения госстатистики, торговые инспекции.
• Стоимость, зафиксированная в специальной литературе и СМИ.
• Оценка бюро инвентаризации.
• Заключения экспертов об актуальной цене.

Информация о стоимости должна быть подтвержденной и достоверной.

Переоценка основных средств

При проведении переоценки ОС нужно учитывать, что в дальнейшем нужно регулярно выполнять эту операцию. Необходимо это для того, чтобы цена, указанная в бухгалтерской отчетности, не расходилась с восстановительной стоимостью.

Перед проведением переоценки нужно провести подготовительную работу. В частности, нужно выпустить приказ или иную распорядительную бумагу. Также готовится перечень ОС, которые подлежат переоценке. В перечне нужно изложить эти сведения:

• Наименование объекта.
• Дату его покупки или изготовления.
• Дату, в которую объект принят к учету.

Проверяется, все ли эти объекты есть на месте. В рамках процедуры можно использовать эти сведения:

• Начальная стоимость объекта или его актуальная стоимость на 31 декабря прошлого отчетного года, если переоценка уже проводилась.
• Начисленная амортизация на 31 декабря прошлого года за весь период эксплуатации ОС.
• Актуальная стоимость объектов на 1 января отчетного года, которая подтверждается документами.

ВАЖНО! Часть ОС, стоимость которых не превышает 20 000 рублей, отражается в отчете в качестве части материально-производственных запасов.

Методы вычисления восстановительной стоимости

Существуют различные методы определения восстановительной стоимости. Рассмотрим все.

Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы – это подсчет стоимости возведения одной сравнительной единицы объекта. Стоимость эта изменяется путем сравнения со стоимостью аналогичных объектов. Для определения полной цены нужно измененную стоимость единицы помножить на число сравнительных единиц. Размеры затрат устанавливаются посредством справочных и нормативных документов. В частности, нужно ориентироваться на укрупненные значения цены постройки и укрупненные значения восстановительной стоимости.

Стоимость недвижимости можно определить посредством этой формулы:

Цо = Цм2 * По * КОп * КОн * КОм * КОв * КОпз * КОндс

В формуле использованы такие значения:

• Цо – стоимость недвижимости, которая оценивается.
• Цм2 – стоимость строительства 1 кв. м. площади.
• По – общая площадь оцениваемой недвижимости.
• Коп – коэффициент поправки возможности установления несовпадения реальной площади с данными БТИ.
• Кон – коэффициент, позволяющий учесть обнаруженные несовпадения между оцениваемым объектом и избранной типовой постройкой.
• КОм – коэффициент, учитывающий местоположение недвижимости.
• КОв – временный коэффициент, позволяющий учесть разницу между стоимостью строительства на начало возведения и даты оценочных работ.
• КОпз – коэффициент, учитывающий объем прибыли фирмы, являющейся застройщиком.
• КОндс – коэффициент, обозначающий размер .

В рамках рассматриваемого метода принципиален выбор типового аналога. В рамках этого выбора нужно учесть эти факторы:

• Аналогичное функциональное предназначение.
• Аналогичные с оцениваемым объектом физические характеристики.
• Приблизительные сроки эксплуатации.

Типовой аналог – это тот объект, который максимально схож по своим характеристикам с оцениваемым объектом.

Метод расчленения по отдельным составляющим

Основное его отличие от предыдущего метода – это то, что стоимость недвижимости определяется на основании суммы цен на каждый строительный элемент. Траты на отдельные элементы устанавливается на базе прямых и косвенных издержек. В рамках метода применяется эта формула:

Цз = (∑Обj * Cj) * Кн

В рамках формулы используются эти показатели:

• Цз – стоимость постройки недвижимости.
• Обj – объем отдельного элемента.
• Цеj – стоимость одной единицы объема.
• Кон – коэффициент, выражающий отличия между определенным объектом и типовым объектом. Для объектов аналогичного типа Кон составит 1.

Оба метода не являются совершенными. Они позволяют получить только приблизительные значения.

Метод количественного исследования

Метод количественного исследования – это основа применения ранее приведенных методик. В его рамках учитывают все ключевые показатели. Соответственно, метод позволяет получать более точные результаты. Однако он очень затратный. Метод обычно реализуется специалистами с соответствующим образованием и опытом.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости

Укрупненные показатели включают в себя такие значения, как:

• Все прямые расходы.
• Накладные траты и сметную прибыль.
• Общеплощадочные траты на организацию и освоение участка.
• Расходы на временные сооружения.
• Траты на выполнение работ в зимний период.
• Прочие работы.

Восстановительная стоимость постройки равна стоимости ее строительства, выведенной в сводном сметном расчете. Для установления полной ВС требуется укрупненный показатель (стоимость м3) помножить на строительный объем здания. Показатель можно подобрать при помощи соответствующей таблицы сборника. Выбор необходимого значения по сборнику зависит от этих характеристик:

• Назначение здания.
• Его конструкция.
• Материал, из которого изготовлен фундамент.
• Материалы стен, перекрытия, колонн.
• Количество этажей.
• Внешняя и внутренняя отделка.

Если характеристики постройки расходятся со значениями, указанными в сборнике, вносятся поправки к восстановительной стоимости. Порядок внесения этих поправок приведен в том же сборнике.

Укрупненный показатель можно представить в этом виде:

Сстр = В * Vстp * Ki * И1 * И2

В формуле использованы эти значения:

• В – ВС 1 м3 объекта.
• V — строительный объем здания, м3.
• Кi – поправочный коэффициент, позволяющий учесть отличие фактических характеристик объекта от типовых. Эти отличия могут зависеть от климатической зоны, территориального пояса.
• Н1 – индекс перехода цен от базового уровня к ценам на 1 января 1984 года.
• Н2 – индекс перехода цен от состояния на 1 января 1984 года к актуальным ценам.

В укрупненные показатели входят все общестроительные работы, санитарно-технические средства, электрическое освещение, слаботочное оборудование внутри зданий, железнодорожные пути, если они обустроены в пределах постройки.

Показатели, содержащиеся в сборниках и относящиеся к зданиям из кирпича, относятся в том числе к зданиям со стенами из мелких блоков. Однако актуально это только для тех случаев, когда в сборнике нет показателя специально для стен из мелких блоков. При переоценке устаревших зданий можно пользоваться показателями для аналогичных, но уже современных зданий. Поправки на несущественные отклонения не делаются.

Постройки с кирпичными и бетонными сводами подлежат оценке по таблицам для зданий с аналогичными свойствами с железобетонными перекрытиями. Сооружения, которые прошли через реконструкцию, проходят переоценку в соответствии с их новым предназначением и новыми свойствами.

Восстановительная стоимость зданий, которые арендуются фирмой, устанавливается с учетом определенного вида внутренней отделки по стоимости основного здания. Стоимость встроенных помещений включается в общую ВС. Однако она также должна быть прописана отдельно.

Прежде, чем начать разговор об оценке основных средств, выскажем мысль, суть которой выглядит несколько даже крамольной. Она заключается в том, что для бухгалтера термин «основные средства» предполагает, прежде всего, стоимостное отражение наличия имущественного капитала, которым располагает организация. Вещественное же наполнение этого словосочетания в бухгалтерском учете весьма вторично.

На самом деле, в учетной работе нет принципиальной разницы, сколько каких-либо изделий планируется сегодня произвести на конкретном станке, установленном в цехе. Его вещественные показатели служат в учетной работе лишь в качестве идентификаторов, позволяющих «персонифицировать» объект. Все учетные процедуры в отношении любого объекта совершаются в его денежном, стоимостном выражении.

Именно это и придает оценке основных средств особую значимость для всех аспектов работы бухгалтера по учету основных средств.

Виды оценок основных средств

В управленческой деятельности любой организации используется нормативно установленная система оценок стоимости имущества, применяемых для различных целей стоимостных измерений – учета, анализа, прогнозирования, формирования данных бухгалтерской, статистической и налоговой отчетности.

Любые частные ситуации, такие как продажа, передача в счет бартерных сделок, получение организацией кредита по залоговым схемам, определение размера страхового возмещения или судебное урегулирование имущественных споров, ведутся на основании данных, определяемых в этой системе оценок имущества.

Существует три базовых вида оценок стоимости, применяемых к основным фондам предприятия:

• Первоначальная;
• Восстановительная;
• Остаточная.

Здесь сразу следует упомянуть и термин «балансовая стоимость», применяемый в бухгалтерском учете для обозначения оценки. В практической деятельности часто подразумевают, что первоначальная и балансовая стоимости полностью идентичны. Однако это не совсем соответствует действительности.

Пограничным моментом, вносящим различия между ними, является случай переоценки основных средств. Стоимость объектов, прошедших переоценку, является восстановительной, по ней в дальнейшем и учитываются эти объекты в балансе.
Приобретенные же после проведения переоценки имущественные объекты принимаются на баланс в своей первоначальной оценке. Сумма, по которой учтены и те и другие основные средства, балансовая. Однако по экономическому содержанию балансовая стоимость одних является восстановительной, а других – первоначальной.

Это является свидетельством того, что на практике бухгалтерский учет имущества ведется в смешанной форме оценок. Далее, для обозначения той стоимости, по которой учитываются основные средства, будем использовать понятие «балансовая стоимость», при необходимости указывая категорию её наполнения, первоначальную или восстановительную.

Первоначальная

Определяет ту стоимость, по которой имущественная единица поступила в учет, в качестве основного средства. Формирование первоначальной оценки имущества состоит в прямой зависимости от способа его поступления.

При покупке или создании или постройке, первоначальная сумма формируется по совокупности фактических затрат на приобретение или создание. В случае поступления в виде вклада в уставный капитал, первоначальную стоимость устанавливают по согласованной учредителями оценке. Основой формирования первоначальной суммы при поступлении по договорам мены (бартеру) является сумма передаваемых взамен материальных ценностей. Если же объекты получены безвозмездно, в качестве первоначальной признается текущая рыночная цена аналогичных.

Кроме того во всех случаях при формировании первоначальной суммы учитываются затраты на доставку, хранение и установку, а так же прочие, относящиеся непосредственно к внедрению объекта, расходы.
В дальнейшем первоначальная балансовая стоимость, как правило, остается неизменной. Изменение первоначальной суммы может происходить в процессе её уточнения при переоценке или проведении мероприятий, существенно изменяющих состояние объекта. При этом таким изменением может быть как увеличение, в случаях капитального ремонта или модернизации, так и уменьшение при частичной ликвидации.

Восстановительная

На практике возникают ситуации, когда текущая балансовая стоимость перестает отвечать реально складывающейся экономической ситуации на рынке. В таком случае организация может воспользоваться своим правом на проведение переоценки имущества. В ходе переоценки балансовая оценка основного средства уточняется с учетом данных о рыночной стоимости затрат на создание или покупку объекта, идентичного переоцениваемому.

В результате переоценки устанавливается восстановительная стоимость основных средств. Именно восстановительная сумма с этого момента принимается, как их балансовая стоимость. Для установления суммы объекта в восстановительной оценке могут применяться различные источники сведений, в том числе:

• Информация компаний-производителей идентичных объектов;
• Сведения об уровне цен, полученные в государственных организациях или специальных публичных источниках;
• Экспертная оценка независимыми специалистами
• Следует отметить, что в дальнейшем ранее переоцененные основные средства должны обязательно переоцениваться, чтобы по переоцениваемым объектам не возникало существенных отличий по текущей восстановительной стоимости.

Остаточная

Для полноценного управления хозяйственными процессами важную роль имеет экономическая информация о состоянии имущественного капитала. Одним из главных её показателей является остаточная оценка имущества, определяемая как разница между балансовой (первоначальной или восстановительной) стоимостью основных средств и суммой амортизационных отчислений.

Таким образом, остаточная оценка объекта отражает ту долю стоимости основного средства, которая в текущий момент ещё не перенесена на производимый продукт.

По остаточной стоимости определяют степень изношенности имущества и выявляют необходимость проведения его обновления. Фонды с нулевой остаточной стоимостью следует выводить из состава имущества, ввиду их экономической неэффективности.

В случаях проведения реконструкции, модернизации, капитальных ремонтов, достройки основных фондов, происходит увеличение их остаточной стоимости в размере, рассчитываемом по суммам затрат на эти мероприятия.

Некоторые моменты, связанные с оценкой основных средств в налоговом учете

И в бухгалтерском и в налоговом учете действует одна система категорий – первоначальная, восстановительная и остаточная стоимости. Однако следует обратить внимание, что итоговые результаты формирования первоначальной стоимости для бухгалтерских и налоговых регистров могут иметь различия.

Часто это связано с моментом учета суммовых (курсовых) разниц, возникающих в процессе приобретения объектов, плату за которые определяют в привязке к иностранной валюте. Суммовая (курсовая) разница в таких случаях определяется, как разница между рублевыми эквивалентом задолженности по оплате в валютном выражении на дату ее возникновения и на дату её погашения. Исчисление разниц ведется по официальному курсу, устанавливаемому ЦБ РФ.

В Положении, определяющем порядок учета основных средств, разница между курсами валют, возникшая в период расчетов за приобретаемое имущество, включается в состав затрат, понесенных предприятием при поступлении основных средств. В то же время налоговый кодекс, а именно статья 256, однозначно трактует курсовую разницу, как относящуюся к категории внереализационных доходов или расходов.

Результатом становится увеличение или уменьшение «бухгалтерской» первоначальной балансовой стоимости основных фондов по отношению к первоначальной оценке, рассчитываемой в целях налогообложения.

Также пищу для разночтений дает и статья 264 налогового кодекса. Ряд видов затрат, в соответствии с этой статьей относимые в целях налогообложения в соответствии с этой статьей к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, на основании ПБУ тоже могут быть включены в состав первоначальной стоимости имущества.

Не менее важно учитывать ограничения, накладываемые налоговым кодексом, на порядок определения восстановительной суммы объекта. Главой 25 установлено, что включение в состав доходов или расходов, учитываемых при налогообложении, включаются только те результаты переоценок, которые приняты к учету до 01.01.2002 года.

Результаты переоценок, произведенные позже, либо результаты переоценок, произведенных до указанной даты, но принятые к учету после неё, не принимаются для определения восстановительной стоимости и расчета амортизации в целях налогообложения.

Основные средства отражаются по первоначальной, восстановительной, текущей, остаточной, ликвидационной стоимости. Правила формирования стоимости основных средств в бухгалтерском учете и налогообложении нередко различаются.

Первоначальная стоимость основных средств складывается на момент их приобретения организацией. Она определяется для объектов:

• изготовленных в самой организации, а также приобретенных за плату у других организаций и лиц, — по фактическим затратам на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме предусмотренных законодательством случаев);
• внесенных учредителями в счет вклада в уставный капитан, — по договорной стоимости;
• полученных организацией безвозмездно, — по текущей рыночной цене на дату принятия к бухгалтерскому учету в качестве вложений во внеоборотные активы;
• приобретенных в обмен на другое имущество, отличное от денежных средств,- исходя из цены, по которой в сравниваемых обстоятельствах обычно организация определяет стоимость аналогичных товаров;
• приобретенных в иностранной валюте, — производится в рублях путем пересчета суммы в иностранной валюте по курсу ЦБ РФ, действующему на дату принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве вложений во внеоборотные активы;
• принятых основных средств, признанных излишками по результатам инвентаризации,- по текущей рыночной стоимости;
• детали, узлы и агрегаты выбывшего объекта, пригодные для ремонта других объектов основных средств, а также другие материалы — по текущей рыночной стоимости на дату принятия к бухгалтерскому учету;
• капитальные вложения организации в многолетние насаждения на коренное улучшение земель (осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы) включаются в состав основных средств в конце отчетного года в сумме затрат независимо от даты окончания комплекса работ;
• находящийся в собственности двух или нескольких организаций объект отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в обшей собственности;
• затраты на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию объекта основных средств либо увеличивают первоначальную стоимость, либо учитываются на счете основных средств обособленно.

Восстановительная стоимость основных средств — это стоимость их воспроизводства на определенный период, которая определяется путем проведения переоценки. Согласно ПБУ 6/01 организациям предоставлено право осуществлять переоценку на конец отчетного года с использованием индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам.

Текущая (восстановительная) стоимость объектов основных средств — сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта.

Текущая рыночная стоимость — эта сумма денежных средств, которая может быть получена в результате продажи указанного актива на дату принятия к бухгалтерскому учету.

Остаточная стоимость - первоначальная или восстановительная стоимость за вычетом накопленной суммы амортизации.

Ликвидационная стоимость - это стоимость продажи объектов при банкротстве или ликвидации организации на основе свободного аукциона и открытой продажи объектов по текущей рыночной стоимости.

В МСФО 16 ликвидационной стоимостью признается сумма, которая может быть получена за актив, отработавший весь срок полезной службы, за вычетом затрат на продажу.

В указанном международном стандарте дается определение справедливой стоимости объектов основных средств, которая используется при обмене активами. Справедливая стоимость — стоимость актива в сделке между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами.

Переоценка объектов основных средств производится с целью определения текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств путем приведения первоначальной стоимости объектов основных средств в соответствие с их рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки.

Стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев, установленных законодательством Российской Федерации и Положением по бухгалтерскому учет)" «Учет основных средств» ПБУ 6/01. Изменение первоначальной стоимости объектов основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств.

Затраты на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию объекта основных средств учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». После окончания названных способов восстановления основных средств связанные с ними затраты увеличивают первоначальную стоимость объектов, если в результате восстановления улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования (к примеру, срок полезного использования, мощность, качество применения) объекта основных средств.

В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 коммерческая организация может не чаше одного раза в год (на конец отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости. При определении текущей (восстановительной) стоимости привлекаются данные на аналогичную продукцию, полученные от организаций-изготовителей; сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций; сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе; оценка бюро технической инвентаризации; экспертные заключения о текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств.

Земельные участки и объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы) переоценке не подлежат.

При принятии решения о переоценке объектов основных средств, входящих в однородную группу объектов (здания, сооружения, транспортные средства и т.п.), организации следует учитывать, что в последующем объекты основных средств однородной группы должны переоцениваться регулярно, чтобы стоимость указанных объектов основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

Переоценке объектов основных средств должна предшествовать подготовительная работа, в частности подготовка перечня подлежащих переоценке объектов, проверка их напичия. В перечне рекомендуется привести такие сведения об объектах основных средств: наименование и инвентарный номер; дата приобретения, сооружения, изготовления; дата принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве вложений во внеоборотные активы и ввода в эксплуатацию. Решение организации о проведении переоценки по состоянию на конец отчетного года оформляется соответствующим распорядительным документом, обязательным для всех служб организации, которые будут задействованы в переоценке основных средств.

Исходными данными для переоценки основных средств служат: первоначальная стоимость или текущая (восстановительная) стоимость (если данный объект переоценивался ранее), по которой они учитываются в бухгалтерском учете по состоянию на 31 декабря предыдущего отчетного года: сумма амортизации, начисленной за все время использования объекта по состоянию на указанную дату: документально подтвержденные данные о текущей (восстановительной) стоимости переоцениваемых объектов основных средств по состоянию на 1 января отчетного года.

Переоценка объекта основных средств производится путем пересчета его первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости, если данный объект переоценивался ранее, и суммы амортизации, начисленной за все время использования объекта. Результаты проведенной по состоянию на конец отчетного года переоценки объектов основных средств подлежат отражению в бухгалтерском учете обособленно.

В бухгалтерском учете результаты переоценки основных средств отражаются на счетах 01 «Основные средства». 02 «Амортизация основных средств», 83 «Добавочный капитан» и . Корреспонденции счетов бухгалтерского учета различны в разных ситуациях (табл. 1).

Таблица 1. Записи на счетах бухгалтерского учета переоценки основных средств (ОС)

Хозяйственная операция	Дебет счета Кредит счета
1. Объекты основных средств ранее не переоценивались
1.1. Дооценка стоимости обьекта ОС: на сумму увеличения первоначальной стоимости объекта ОС; на сумму увеличения начисленной амортизации по объекту ОС	01 «Основные средства» 83 «Добавочный капитал»	83 «Добавочный капитал»02 «Амортизация ОС»
1.2. Уценка основных средств: на сумму уменьшения первоначальной стоимости объекта ОС: на сумму уменьшения начисленной амортизации объекта ОС	84 02 «Амортизация ОС»	01 «Основные средства» 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)»
2. Объекты основных средств ранее переоценивались
2.1. Дооценка после ранее произведенной уценки стоимости объектов ОС: на сумму ранее произведенного уменьшения первоначальной стоимости объекта ОС (в пределах суммы уценки); на сумму ранее произведенного уменьшения начисленной амортизации по объекту ОС: на сумму увеличения текущей (восстановительной) стоимости объекта ОС (свыше суммы уценки); на сумму увеличения начисленной амортизации по объекту ОС (свыше суммы уценки)	01 «Основные средства» 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» 01 «Основные средства» 83 «Добавочный капитал»	84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» 02 «Амортизация ОС» 83 «Добавочный капитал» 02 «Амортизация ОС»
2.2. Уценка после ранее произведенной дооценки стоимости объектов ОС: на сумму ранее произведенного увеличения первоначальной стоимости объекта ОС; на сумму ранее произведенного увеличения начисленной амортизации по объекту ОС; на сумму уменьшения текущей (восстановительной) стоимости объекта ОС (свыше суммы дооценки); на сумму уменьшения начисленной амортизации по объекту ОС (свыше суммы дооценки)	«Добавочный капитал» 02 «Амортизация ОС» 01 «Основные средства» «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)»	«Основные средства» «Добавочный капитал» «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» «Амортизация ОС»

1. Объект основных средств не переоценивался ранее (производится пересчет первоначальной стоимости объекта и суммы начисленной амортизации):

• осуществляется дооценка;
• осуществляется уценка.

2. Объект основных средств переоценивался ранее (производится пересчет текущей (восстановительной) стоимости объекта и суммы начисленной амортизации):

• осуществляется дооценка после ранее произведенной уценки стоимости объектов ОС;
• осуществляется уценка после ранее произведенной дооценки стоимости объектов ОС.

При выбытии объекта основных средств сумма его дооценки списывается (переносится с добавочного капитала в нераспределенную прибыль):

• Д-т 83 «Добавочный капитан»
• К-т 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».

Оценка основных средств

Выделяют три вида оценки основных средств:

• первоначальная стоимость;
• восстановительная стоимость;
• остаточная стоимость.

В соответствии с действующим порядком основные средства отражаются в бухгалтерском учете по первоначальной или восстановительной стоимости.

Первоначальная стоимость основных средств

Первоначальная стоимость определяется по-разному в зависимости от источников (каналов) поступления основных средств.

Таблица 2. Оценка основных средств

Источник поступления основных средств	Первоначальная стоимость
Приобретение за плату, создание (строительство)	Фактически произведенные расходы но приобретению, сооружению и изготовлению: Суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику Расходы по доставке, монтажу, установке Стоимость информационных и консультационных услуг, связанных с приобретением основных средств
	Регистрационные сборы, государственные пошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением прав на объект основных средств Таможенные пошлины и иные платежи Невозмещаемые налоги, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств Вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств Иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекга основных средств
Приобретение по договору мены	Стоимость товаров (ценностей), переданных или подлежащих передаче предприятием. Стоимость товаров (ценностей), переданных или подлежащих передаче, устанавливается исходя из цены, но которой в сравнимых обстоятельствах обычно предприятие определяет стоимость аналогичных товаров (ценностей)
Вклад в уставный капитал	Денежная оценка, согласованная с учредителями, если иное не предусмотрено законодательством РФ
Дарение (безвозмездно)	Рыночная стоимость на дату принятия объекта к бухгалтерскому учету
Приобретение за плату объекта основных средств, бывших в эксплуатации	Сумма фактических затрат по покупке и расходов но доставке, монтажу и др.

Стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев, ус тановленных законодательством РФ и Г1БУ 6/01. Изменение первоначальной стоимости основных средств допускается в случаях:

• достройки;
• дополнительного оборудования;
• реконструкции;
• частичной ликвидации;
• переоценки.

Восстановительная стоимость основных средств

Восстановительная стоимость — это затраты предприятия по воспроизводству объекта основных средств в конкретных экономических условиях (в современных условиях).

По восстановительной стоимости основные средства оцениваются в результате их переоценки.

Коммерческая организация может не чаще одного раза в год (на начало отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств но текущей (восстановительной) стоимости.

При принятии решения о переоценке по таким основным средствам следует учитывать, что в последующем они переоцениваются регулярно, чтобы стоимость основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

Переоценка объекта основных средств производится путем пересчета его первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости, если данный объект переоценивался ранее, и суммы амортизации, начисленной за все время использования объекта.

Результаты проведенной по состоянию на первое число отчетного года переоценки объектов основных средств подлежат отражению в бухгалтерском учете обособленно. Результаты переоценки не включаются в данные бухгалтерской отчетности предыдущего отчетного года и принимаются при формировании данных бухгалтерского баланса на начало следующего отчетного года.

Сумма дооценки объекта основных средств в результате переоценки зачисляется в добавочный капитал организации.

• Дебет 01 «Основные средства»
• Кредит 83 «Добавочный капитал» — увеличение балансовой стоимости числящихся на балансе предприятия и введенных в действие в отчетном году основных средств до их восстановительной стоимости.
• Дебет 83 «Добавочный капитал»

Сумма дооценки объекта основных средств, равная сумме уценки его, проведенной в предыдущие отчетные периоды и отнесенной на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытого убытка), зачисляется на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытого убытка).

• Дебет 01 «Основные средства»
• Кредит 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» — увеличение балансовой стоимости числящихся на балансе предприятия и введенных в действие в отчетном году основных средств до их восстановительной стоимости.
• Кредит 02 «Амортизация основных средств» — увеличение суммы амортизации основных средств в результате переоценки.

Сумма уценки объекта основных средств в результате переоценки относится на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытый убыток).

• Дебет 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)»
• Кредит 01 «Основные средства» — уменьшение балансовой стоимости числящихся на балансе предприятия и введенных в действие в отчетном году основных средств до их восстановительной стоимости.
• Кредит 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» — уменьшение суммы амортизации основных средств в результате переоценки.

Сумма уценки объекта основных средств относится в уменьшение добавочного капитала организации, образованного за счет сумм дооценки этого объекта, проведенной в предыдущие отчетные периоды. Превышение суммы уценки объекта над суммой дооценки его, зачисленной в добавочный капитал организации в результате переоценки, проведенной в предыдущие отчетные периоды, относится на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытый убыток). Сумма, отнесенная на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытый убыток), должна быть раскрыта в бухгалтерской отчетности организации.

При выбытии объекта основных средств сумма его дооценки переносится с добавочного капитала организации в нераспределенную прибыль организации.

• Дебет 83 «Добавочный капитал»
• Кредит 01 «Основные средства» — уменьшение балансовой стоимости числящихся на балансе предприятий и введенных в действие в отчетном году основных средств до их восстановленной стоимости.
• Дебет 02 «Амортизация основных средств»
• Кредит 83 «Добавочный капитал» — уменьшение суммы амортизации основных средств в результате переоценки.

Остаточная стоимость — разница между первоначальной (восстановительной) стоимостью основных средств и суммой начисленной амортизации.

По остаточной стоимости основные средства отражаются в бухгалтерском балансе.