Судебная практика по принудительному размену муниципальной квартиры. Условия при которых обмен не допускается
Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто добровольного соглашения об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке занимаемой квартиры на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ).
Необходимо, чтобы предлагаемое для переселения жилое помещение не ухудшало жилищных условий членов семьи, возражающих против обмена. Помимо требований, предъявляемых к жилому помещению (метраж, этажность, наличие лифта, центрального отопления, горячего водоснабжения и других удобств, применительно к населенному пункту, в котором расположена квартира), существуют и другие обстоятельства, которые могут оказаться причиной отказа судом в иске о принудительном обмене.
Жилое помещение, предлагаемое к обмену, должно находиться в черте города либо населенного пункта, где расположено обмениваемое жилое помещение. Имеет значение и район, в котором находится жилая площадь. Переселение лица из одного района в другой, как правило, не считается ухудшением жилищных условий. Однако в судебной практике встречаются случаи, когда переселение в другой район признавалось судом обстоятельством, ухудшающим жилищные условия, и на этом основании в иске было отказано.
Если жилая площадь, предлагаемая к обмену, представляет собой комнату или несколько комнат в коммунальной квартире, то количество соседей в такой квартире не должно превышать количества членов (или бывших членов) семьи, которая разъезжается. Суд может отказать в иске о принудительном обмене в случае проживания в коммунальной квартире лиц, злоупотребляющих алкоголем, устраивающих скандалы, нарушающих правила общежития. Это обстоятельство может быть признано судом как ухудшающее жилищные условия.
Распространено мнение (даже среди юристов), что с иском о принудительном обмене в суд можно обращаться с двумя или более вариантами обмена. Это ни что иное, как просто заблуждение, так как законодательство таких требований не предъявляет. Если подходящий вариант обмена найден в единственном числе, заинтересованные лица могут обращаться в суд, который должен принять исковое заявление к рассмотрению.
Из судебной практики*(22)
Решением суда был удовлетворен иск И. о принудительном обмене двухкомнатной квартиры: Т. и К. переселены в две приватизированные комнаты трехкомнатной квартиры, а И. с сыном - в однокомнатную квартиру; в спорную квартиру переселен В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест, внесенный в порядке надзора, отменила судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Суд, удовлетворив исковые требования И., в решении указал, что предлагаемая ответчикам для обмена жилая площадь не ухудшает их жилищные условия, так как они не лишены права обратиться в суд с иском о признании приватизации недействительной. Однако подобный вывод противоречит требованиям закона. Ответчики проживают в квартире, относящейся к муниципальному жилому фонду, нанимателем является Т. Комнаты, в которые в результате обмена должны переехать ответчики, принадлежат на праве собственности В. В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 29.12.2004) передача жилья в собственность граждан осуществляется на добровольной основе. При этом исключается какое-либо принуждение.
Суд своим решением удовлетворил исковые требования и переселил Т. и К. в приватизированные комнаты, в то время как ответчики возражали против принудительной передачи им жилой площади в собственность. Ссылка же в решении на право ответчиков обратиться в суд с иском о признании приватизации недействительной не является основанием для удовлетворения иска о принудительном обмене, так как нарушает принцип добровольности передачи жилья в собственность.
Поскольку причины отказа ответчиков по искам о принудительном обмене могут быть различны, в каждом случае суд при рассмотрении данной категории дел обязан учитывать и проверять причины, по которым ответчик возражает против обмена.
1. Нужно написать исковое заявление о принудительном обмене квартиры.
1.1. Добрый день!
Согласно ст. 779 ГК РФ Вы можете обратится в личном сообщение к выбранному Вами юристу для составления иска.
1.2. Здравствуйте.
Ирина, Вы можете выбрать юриста на сайте и обратиться к нему в личные сообщения, договориться об услуге. От Вас нужны будут все документы по данному вопросу.
2. А если подать иск о принудительном обмене?
2.1. Если самостоятельно найдете вариант обмена, можете подавать.
3. Принудительный обмен между собственниками в счет погашения долга.
3.1. ГК РФ Статья 422. Договор и закон
1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
3.2. Добрый день!
Принудительный обмен быть не может, если это сделка, то должна проводиться исключительно по добровольному согласию сторон. В силу ст. 421 ГК РФ, у нас свобода договора.
Удачи в решении Вашего вопроса.
3.3. Здравствуйте! Сделки могут быть заключены только в добровольном порядке., нельзя заставить человека обменять свое жилье, даже если у него есть задолженность.
4. Кто по закону предоставляет варианты муниципального жилья для принудительного обмена?
4.1. Здравствуйте! Если в г. Москва, то обтащайтесь в Администрацию района, котором проживаете. Местная администрация решает данный вопрос.
4.2. Здравствуйте, поскольку собственником жилья квартиры явяляется муниципалитет в лице администрации, то с этим вопросом следует обращаться именно туда. Удачи.
Вопрос по теме
Может ли суд удовлетворить исковое заявление о принудительном обмене жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, если квартира находится в закрытом городе Североморске?
5. Принудительный обмен жилого помещения.
5.1. Чем конкретно ваш вопрос
5.2. В судебном порядке можно, но если кто-то не согласен, в суде Вы должны представить для него вариант, куда его переселите и не ухудшите условия.
5.3. Это очень непростое дело, надо найти вам самой варианты обмена и предложить их несогласной с обменом (разменом) стороне, после ее отказа можно обращаться с иском в суд. Обращайтесь, если нужна помощь.
6. Меня интересует принудительный обмен жилья.
6.1. Уточните вопрос!!!
6.2. если Вы имеете ввиду, что второй собственник не хочет продавать свою долю, то никак его не заставите.
7. Каким образом проходит процедура принудительного обмена через суд?
7.1. Зависит от условий сторон.
8. Назначена по моему ходатайству оценочная экспертиза 2-х гаражей-совсем не включены вопросы. Которые я хотела только рыночная цена на октябрь 2018-а на дворе уже апрель 2019 и не указано в присутствии ответчика с экспертом о цене договорились и по СМИ и др. источникам он озвучил мне цену объектов я согласилась на проведение при осмотре измерять ничего не стал только фото и сказал по состоянию еще меньше рыночная 2/гараж истец грозился прокуратурой полицией охрана меня не пускала эксперт осмотрел без меня и вместе с итцом выехал из ГК через 4 дня с трудом дозвонилась-у эксперта совсем другие цены совпадает 1 с кадастром хотя в кадастре ЗАСТРОЕННАЯ. а 2/ без документов т.к никогда в БТИ не поставлен на учет и со слов истца размер взят ЦЕНА МЕНЬШЕ КАДАСТРА хотя там продают на 50 % выше кадастра-черта города и охрана При озвучке мне рыночной цены я потребовала показать на основании чего такие выводы. Эксперт отказался делать судебную экспертизу-указав что я отказалась оплачивать.
Результат: решение кадастровые цены-принудительный обмен долями по кадастру сейчас восстановлю сроки и аппеляция ИНТЕРЕСНО К ПРОИЗВОДСТВУ ПРИНЯТО без правоустанавливающих документов на 2-й гараж. К у истца большая доля но нигеу не включено в наследственную массу требует принудительный выкуп 1/8 и суд удовлетворяет.
8.1. Здравствуйте, если вы не были довольны результатами проведенной по делу судебной экспертизы, нужно было заявлять ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы. Если вы его заявляли, но вам суд первой инстанции отказал, такое ходатайство можно заявить в суде апелляционной инстанции. Если ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявлялось, можно попробовать его заявить в суде апелляционной инстанции, но нужно будет суду объяснить причину, по которой такое ходатайство не было заявлено ранее.
Вопрос по теме
Я прописан в 1,5 муниципальной квартире вдвоём с матерью. Она инвалид 2 группы и говорит что хочет разменять квартиру принудительно, так как я против обмена. Скажите пжл в случае размена квартира делится поровну или ей как инвалиду 2 группы положена большая жилплощадь? Общая площадь квартиры 30 кв метров и она говорит что ей как инвалиду положено 18 метров и мне только 12 кв метров. Так ли это или не так.
9. По следующим вопросам.
Причём, моя половина сложилась из двух частей: треть от всей квартиры, то есть большую часть - я получил по соглашению с родителями после приватизации и в результате наследства. Как я понимаю, эта часть не является совместно нажитым имуществом и при разводе не делится?
Если да, то какую часть?
Правильно ли я понимаю: стоимость половины доли, полученной по выкупу в суде, я должен буду жене, поскольку это совместно нажитое имущество. А вот остальная часть, полученная по безвозмедным сделкам жене не полагается, но нужно ли с продажи этой большей части отправлять четверть в алименты?
3) Интересен ещё вопрос про моего родственника, который свою долю слил, подставив всех. Регистрация у него не менялась. На чьей доле в квартире он сейчас прописан? И на чью долю будет прописывать своих детей нарождающихся? Ведь до года можно без согласия всех других собственников, просто к матери или отцу прописывать: (. Могут ли быть препятствия к продаже своей доли без согласия этого родственника выписываться? Или препятствия для дарственной?
9.1. Добрый день, Юрий. Всё что приобретено до брака, делиться не будет. Алименты будете платить либо по соглашению между вами, либо на основании решения суда в твёрдой сумме или же какой-то процент, который будет определён. Родственника можете выписать по суду.
9.2. Вам уже отвечали ранее все подробно. Все полученное по безвозмездной сделке не делится. Если вы долю выкупали по суду и состояли в браке, то подлежит разделу. Бывшего собственника и его детей выписать можно по судебному решению без проблем.
10. По следующим вопросам.
Имеется половина квартиры, принадлежащая мне. Другая половина - моей матери.
Я в официальном браке. Интересна судьба моей доли в случае развода.
Меньшую часть своей доли я выкупил по решению суда, по статье принудительного выкупа доли, у постороннего для нашей семьи человека.
Был суд, я предоставил деньги и иск о выкупе малозначимой доли у этого человека, который ею не пользовался, мы подписали мировое и суд вынес решение о переходе собственности мне, а денег - ему.
В итоге у меня образовалась доля в квартире, равная половине. Во всё это время я состою в официальном браке.
Интересуют следующие вопросы:
1) В случае развода, та часть моей доли, которую я получил в результате решения суда, но в обмен на деньги, будет ли считаться совместно нажитым имуществом и, соответственно, подлежать разделу?
2) В случае развода, вполне логично, я буду выплачивать алименты. И если я решу продать свою долю в квартире, уже после развода (совместно с другими собственниками квартиры), то я получу некоторые деньги.
Вопрос в том, придётся ли мне часть от этих денег перечислять в счёт алиментов?
Спасибо за помощь.
10.1. 1.Да, эта часть будет считаться совместно нажитой и будет делиться поровну. Т.к. приобретена возмездно (ст. 34 СК РФ)
2. Да, придется перечислить.
3. Такой угрозы не имеется. Это ваше соглашение. Оно на права третьих лиц не оказывает влияния.
11. Пожалуйста, по следующим вопросам.
Имеется половина квартиры, принадлежащая мне. Другая половина - моей матери.
Я в официальном браке. Интересна судьба моей доли в случае развода.
Причём, моя половина сложилась из двух частей: треть от всей квартиры, то есть большуя часть - я получил по соглашению с родителями после приватизации и в результате наследства. Как я понимаю, эта часть не является совмествно нажитым имуществом и при разводе не делится?
Меньшую часть своей доли я выкупил по решению суда, по статье принудительного выкупа доли, у постороннего для нашей семьи человека.
Был суд, я предоставил деньги и иск о выкупе малозначимой доли у этого человека, который ею не пользовался, мы подписали мировое и суд вынес решение о переходе собственности мне, а денег - ему.
В итоге у меня образовалась доля в квартире, равная половине. Во всё это время я состою в официальном браке.
Интересуют следующие вопросы:
1) В случае развода, та часть моей доли, которую я получил в результате решения суда, но в обмен на деньги, будет ли считаться совместно нажитым имуществом и, соответственно, подлежать разделу?
2) В случае развода, вполне логично, я буду выплачивать алименты. И если я решу продать свою долю в квартире, уже после развода (совместно с другими собственниками квартиры), то я получу некоторые деньги.
Вопрос в том, придётся ли мне часть от этих денег перечислять в счёт алиментов?
3) Имеется ли какая-либо угроза мировому соглашению, подписанному мной с посторонним человеком, у которого я выкупал долю? Дело в том, что та доля, которую я выкупал, перешла к нему от моего родственника, в обмен на займ. И в данный момент посторонний человек подал иск к этому моему родственнику о том, что займ так и не выплачен, мотивируя это тем, что мировое соглашение касается только меня и его, а мой родственник, получается, так и не отдал займ.
Мировое соглашение было выполнено с обоих сторон, права собственности оформлены на меня, а деньги были переданы через судебный орган постороннему человеку. Опасности нет?
Спасибо за помощь.
11.1. В целом, Вы правильно понимаете Вашу ситуацию.
По вопросам:
1) да
2) нет
3) надо смотреть документы.
12. В первую очередь, хочу поблагодарить администрацию сайта и непосредственно, всех юристов которые, все эти годы помогали мне и моей маленькой семье, правильными и законными советами и объяснениями на задаваемые мною вопросы. Спасибо, дамы и господа, со всех городов и уголков страны. Та информация, которую я черпал из ваших ответов, очень мне помогла и была полезна.
Я являюсь отцом, двух несовершеннолетних детей (теперь им 14 лет 9 месяцев, и 4 года 10 месяцев.) Както давно я уже писал, что после рождения второго ребёнка в 2014 г., бывшая жена, вместо ухода за детьми, и семейной жизни, выбрала спиртное, подружек, и захотела свободы от семейных уз, и ребятишек. В 2015 году, я как отец не вынесся издевательств и побоев над детьми, забрал детей из нашего, ещё в браке построенного дома, и перевёз в дом своих родителей (их бабушки и дедушки), в котором мы проживаем по сей день все вместе, в пятером. Бывшая жена ушла жить к своей маме, из нашего общего, нового дома, где продолжила весёлую жизнь. В конце концов она "поехала" головой, позже легла в психиатрическую лечебницу, и отлечившись какое-то время, вышла от туда с диагнозом "Шубоидальная шезофрения". Таким образом я остался с сыном на тот момент 9 лет и дочерью на тот момент 7 месяцев.
В 2015 г нас с женой развели. В 2017 г. я подал заявление в суд о лишении её родительских прав и выплате алиментов в пользу двух несовершеннолетних детей. Процесс был тяжёлым и длился почти год. На суде она не возражала что дети будут жить со мной, пожелала встречаться с детьми в определённые дни и часы. Родительских прав её не лишили, алименты обязали выплачивать (33% от всех доходов), назначили воскресные дни для встреч с детьми. Впрочем, ни на одну из встречу с детьми, она так и не явилась. Так как алименты засчитываются с момента подачи заявления в суд, за тот период времени, пока длился процесс, бывшую жену так же обязали выплачивать алименты. С 2018 года она платила и за 2017 (пока длился процесс) и за текущее время, то есть 2018 г. Прошёл ещё год, наступил 2019, выплаты были ежемесячно, переводом на карту, через судебных приставов. Небольшие, но стабильные. В июле 2019 года выплаты прекратились. На мои вопросы к ней, ответила что уволилась с работы и пока не найдёт другую, выплачивать не сможет.
За все эти годы, мне приходилось работать на разных работах, одновременно (оффициальная, по договору и халтуры), Не брезговал ни чем. Помимо работы успевал, решать вопросы в школе у сына, посещать больницы, планово и по болезням, возить сына в музыкальную школу, потом снова на работу, по судам, в полицию (её подружки и она писали на меня "пустые"заявления), ездить на концерты (мы сыном занимаемся вокалом) и много, много чего. Но, детей я поднял, конечно с большим трудом, поднялся по карьерной лестнице, купил другой, более надёжный автомобиль. Потихоньку вылез. Очень благодарен своим родителям, за всю помощь и терпение.
Все эти годы, дом который мы построили в браке, пустует. Мы с сыном постоянно туда ходим, проверяем окна, двери, прибираемся, играем на пианино (там стоит муз. инструмент.) В доме ни кто не живёт, в нём холодно, кое где пошла плесень, требуется ремонт и много ещё чего сделать из ранее задуманного, но так как, дом и земля под ним оформлен на трёх собственников, в равных долях, на меня, бывшую жену и нашего сына (дочь ещё не родилась, когда мы построились и оформляли), зная то что в любой момент, в любой день, туда может заявиться бывшая жена, я за все эти годы не вбил там ни гвоздя. За весь период, она уже неоднократно разбивала в доме, купленную нами, в браке, бытовую технику, лампочки, забирала или на зло била и ломала стройматериал, инстрмент, что-то забирала себе, несколько раз оставляла дверь на распашку, зная что могут обваровать. Постоянно, бутылки, окурки, открытые окна. Кое что я успел спасти, перевезти, к родителям. Никакой заботы о будущем детей не проявляет, за имущество не переживает, за домом не присматривает, только гадит, оборвала даже шторы. Запретить ей или сменить замки на дверях, я не имею права, т.к. это и её собственность тоже. Откровенно "отмудохать" тоже, это статья, совсем мне не нужная. Раздела имущества небыло, ни каких либо письменных договорённостей с ней тоже. Заявления участковому полицейскому, ни к чему не привели. Просто "отмазался" тем что в семейные дела не лезет, и тем что не может препятствовать и влиять на неё, т.к. это и её собственность тоже.
Сын решил поступать в техникум (уже через год, это произойдёт), а потом и в ВУЗ в городе, для этого ему нужно жильё, там же в городе. С большим трудом, я уговорил её продать дом, и купить сыну квартиру вроде бы согласилась, но с условием забрать половину всей суммы себе. Я задействовал три риэлторских агенства, разместил объявления на многих популярных сайтах. Редко, но покупатели приезжали, осматривали, и на этом всё. Так же я понимаю что детям нужно предоставить равноценную жил. площадь при продаже, но на ту половину которую бывшая жена нам оставляет, такую жил. площадь приобрести не представляется возможным, только если это ни где нибудь у чёрта... Тут нам с сыном не хотелось бы менять шило на мыло. У нас большой, двухэтажный дом, 184 кв.м., земля 15 соток, пусть без ремонта, но всё же... Квартира или пансионат 18 кв. м, ни в какое сравнение.. Обмен на две квартиры тоже не подходит, то ей, то нам с детьми. Такой вот замкнутый круг. Не продашь, она так и будет там всё бить, ломать и гадить, пока вообще не подожжёт "случайно". Продашь, она забирает половину, и как хотите... Да к тому же соц. опека не даст согласие на меньшие условия для детей. Почти год я занимался продажей и вот такой момент...
А момент вот какой.. Убедив её, что что дом скорее всего не продать, за желаемую цену, сильно пристыдив её, что она пальцем не ударила для блага детей, уговорами и объяснениями, бывшая жена сделала шаг на встречу, и выдвинула условия, чтобы я выкупил у неё, её часть дома сам, и назвала сумму, 600 000 руб. Сумма не заоблочная, но для меня тяжела, учитывая и так безконечные расходы при таком доходе как у меня. С огромнейшим трудом, я убедил бывшую жену, переписать наши доли дома и земли на обоих детей. Тое есть, я отписываю детям, свою часть дома на обоих детей, и она так же отписывает свою часть на обоих детей, тоже в равных долях. Тем самым мы обеспечили бы нашим детям, недвижимость, свой угол. Ну конечно по достижении 18 лет, там уж пусть сами решают, как быть с домом и землёй. К тому же бывшая жена целиком и полностью забирает мат. капитал себе, на который ни я ни дети претендовать не будем (он до сих пор не тронут), и я освобождаю её от алиментов. Составить письменное соглашение, у нотариуса, да хоть у кого угодно. Тем самым, обеспечить недвижимостью детей, освободить бывшую жену от алиментов, а в последствии и от снятия для детей жил. площади, по месту учёбы, которую, как я слышал ей придётся снимать, для несовершеннолетнего ребёнка и вообще избежать множества трудностей. Я как любящий отец не цепляюсь, за эту недвижимость, но я знаю что она нужна детям. Вместо съёмных или мизерных квартир и дачь, у них будет свой домик в деревне.
Здесь вот ещё какой нюанс. Если, а даже не если, а скорее всего так и будет, бывшая жена не сможет выплачивать алименты ещё 14 лет, до совершеннолетия дочки, а попутно ещё оплачивать съёмную квартиру сыну по месту учёбы, а потом и дочке, ведь та тоже пойдёт учиться, я боюсь что нагрянут суд. приставы, и вовсе опишут и опечатают дом. Ведь это и её пока собственность. Ну протянут время, ну даже если начнут описывать с бытовой техники, или исправительные, принудительные работы, или что там дальше, тюрьма? От долгов её всё равно не освободят. Таким же образом, отсидел её родной брат. Не выплачивал пол года, и поехал... Рано или поздно, есть опастность, что опечатают. А опечатать могут, потому что у ней имеется пай в собственности у её мамы, по другому адресу, у них на её мать, брата, и её самою тоже избушка в равных долях. Тогда вообще и дети и бывшая жена лишатся всего. (ну это как пример.) Вернуть долги, она не сможет, это точно, да и не захочет.
Пожалуйста напишите, направьте, как нам с детьми без потерь и законно выйти из такой ситуации.
Итак вопросы:
1. Может ли воспользоваться мат. капиталом, мать детей (открыто, с согласия отца этих детей), если опекуном является отец и дети проживают с ним, при том что мать не лишена род. прав, но не состоящая в браке с отцом?
2. Исходя из вышесказанного, может ли мать детей, использовать мат. капитал, по своему усмотрению, не отчитываясь перед ПФР?
3. При злостной, долговременной невыплате алиментов, в пользу несовершеннолетних детей, если дойдёт до опечатывания недвижимости, при том что у должницы имеется две собственности недвижимого имущества, на разных адресах, какую недвижимость могут арестовать или опечатать приставы, в первую очередь? Ту где она прописана, но не проживает, но так же это жильё является собственностью несовершеннолетнего ребёнка, или ту которую должница так же имеет в собственности, но там нет несовершеннолетнего ребёнка сособственника, только совершеннолетние (взрослые люди?
4. Хочу выкупить у сособственника жилья его часть, и оформить на детей, как я могу это сделать, используя мат. капитал, позволит ли ПФР и опека?
5. Могу ли я, отец двух несовершеннолетних детей, являясь их опекуном, проживающим с ними, воспользоваться мат. капиталом, купить пай у сообственника и оформить на детей, либо улучшить жилищные условия для этих детей, или только мать?
Спасибо. Александр.
12.1. Здравствуйте.
1 и 2. Может. Обналичить через мошенническую фирму, либо совершенно легально направить материнский капитал на накопительную часть своей пенсии.
3. Любую. Какую смогут реализовать.
4. Не сможете. Капиталом распоряжается мать.
5. Тоже без матери не сможете.
Единственный совет: лишать родительских прав надо мамашу, тогда, если она не успела перевести материнский капитал на пенсионные накопления, он перейдет детям, и Вы сможете им распорядиться в интересах детей.
Вопрос по теме
Квартира муниципальная. Прописано 4 человека. У 2-х есть еще другая квартира в собственности. Они хотят подать в суд на принудительный обмен не приватизированной квартиры (с помощью ДГИ). Какие у них шансы? Стоит ли начинать?
13. Может ли суд удовлетворить исковое заявление о принудительном обмене жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, если квартира находится в закрытом городе Североморске?
13.1. Формально да, в силу ч.3 ст. 72 ЖК РФ Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.
Но на практике маловероятно.
С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.
13.2. ЖК РФ Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. В случае необходимости принудительного обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма несовершеннолетним (несовершеннолетними) и гражданами, лишенными в отношении этих несовершеннолетних родительских прав, иными совместно проживающими с несовершеннолетним (несовершеннолетними) лицами, соответствующее требование в суд вправе предъявить законные представители несовершеннолетних, орган опеки и попечительства либо прокурор, если совместное проживание этих граждан с такими несовершеннолетними нарушает права и законные интересы несовершеннолетних.
14. Я прописан в 1,5 муниципальной квартире вдвоём с матерью. Она инвалид 2 группы и говорит что хочет разменять квартиру принудительно, так как я против обмена. Скажите пжл в случае размена квартира делится поровну или ей как инвалиду 2 группы положена большая жилплощадь? Общая площадь квартиры 30 кв метров и она говорит что ей как инвалиду положено 18 метров и мне только 12 кв метров. Так ли это или не так.
14.1. Здравствуйте!
Квартирой можно распоряжаться в случае, когда это Ваша собственность. Если живете по найму, то о каком разделе идет речь.
14.2. Нет, не положено ей больше чем Вам. У нее есть жильё. Она же при размере не в порядке улучшения получает, Дак с чего это ей больше положено?
Не положено.
15. Квартира муниципальная. Прописано 4 человека. У 2-х есть еще другая квартира в собственности. Они хотят подать в суд на принудительный обмен не приватизированной квартиры (с помощью ДГИ). Какие у них шансы? Стоит ли начинать?
15.1. Такую квартиру можно разменять в принудительном порядке через суд. По принудительному обмену порядок такой - вы сами подбираете вариант обмена (через риелтора, через интернет) и по этому варианту пишите или вам пишет адвокат исковое заявление о принудительном обмене. Если суд посчитает, что ваш вариант не ухудшает жилищных условий, то принудительно вас разменяет по этому варианту. Но во всех случаях в суд вам надо идти с готовым вариантом размена.
Ст. 72 ЖК РФ.
3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
15.2. Тут два варианта исхода событий.
Первый: если те двое собственников являются или один из них является ответственным квартиросъемщиком, либо в договоре соц найма указан их близкий родственник, то шансы на принудительный обмен есть. Второй: если муниципальная квартира на основании договора соц найма указывает пожизненное владение ответственного квартиросъемщика определенного лица, который не является близким родственником, то шансов меньше.
В любом случае, правильно ли с их стороны привлекать ДГИ или нет, нужно читать договор соц найма. Какой орган заключил договор соц найма будет являться соответчиком в суде. На моей практике, был немного схожий случай с ТУ ФАУГИ. Это гос орган по муниципальному имуществу. Рекомендую обратиться к специалистам, чтобы не потерять жилье.
Вопрос по теме
Можно ли принудительно свершить обмен муниципального жилья, если жить в квартире становится невозможно? На приватизацию остальные родственники не идут, выживают из квартиры всеми способами.
Ответил адвокат - Королева С.О.:
Здравствуйте Алена!
В соответствии с ч.3 ст. 72 ЖК РФ если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
Из данный нормы права следует, что субъектный состав истцов и ответчиков (родители и дети) не имеет существенного значения при разрешении данной категории дел.
Как показывает судебная практика, принудительный обмен муниципального жилья
осуществляется в судебном порядке по иск любого заинтересованного лица.
Отказ в иске также повлечет за собой отсутствие у истца доказательств того, что предлагаемый вариант размена жилого помещения действительно является оптимальным, что можно увидеть на следующих примерах из судебной практики.
Суд отказал в осуществлении принудительного обмена квартир, поскольку установил, что предлагаемый истцом вариант обмена приведет к нарушению полноценной реализации ответчиком его жилищных прав: уменьшится приходящаяся на него доля общей площади и кухни. Предлагаемое для переселения помещение находится на первом этаже дома более раннего года постройки, место расположения которого значительно отдалено от метро (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.12.2011 N 33-18033/2011).
Суд отказал в удовлетворении иска о принудительном обмене жилой площади, переселении, обязании заключить договор социального найма, поскольку в результате предлагаемого обмена жилищные условия переселяемых принудительно ответчиков ухудшатся: в пользование ответчиков предоставляется квартира меньше той, которой они располагают до обмена; дом, в котором находится предлагаемая квартира, построен на 19 лет раньше того, откуда ответчиков переселяют; квартира, находящаяся в их пользовании в настоящее время, находится в доме-новостройке (Определение Московского городского суда от 28.10.2011 N 33-35094, см. также Апелляционное определение этого же суда от 06.05.2015 N 33-13945).
Решение суда об отказе в удовлетворении иска о принудительном обмене жилого помещения вышестоящим судом было оставлено без изменения, поскольку предлагаемый вариант обмена занимаемого сторонами жилого помещения не соответствует требованиям жилищного законодательства: при переселении будут ухудшены жилищные права ответчиков, в том числе несовершеннолетнего ребенка, так как размер приходящейся на каждого из ответчиков жилой и общей площади в предлагаемом помещении менее размера указанной площади, приходящейся на них в занимаемой квартире (Определение Московского городского суда от 28.10.2011 N 33-31025).
В удовлетворении исков о принудительном обмене жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета было отказано, так как отсутствие балкона, лифта, необходимость проведения ремонта в жилом помещении, предложенном к принудительному обмену, существенно нарушают законные интересы проживающих в обмениваемом жилом помещении (Определение Московского городского суда от 06.04.2011 N 33-7643).
В иске о принудительном обмене жилого помещения было отказано, поскольку при обмене согласно предложенному истцом варианту будут нарушены права несовершеннолетнего ребенка: он будет жить в комнате в трехкомнатной коммунальной квартире, где зарегистрировано шесть человек, но имеются пояснения ответчика о том, что в предложенном ей с несовершеннолетней дочерью для обмена жилом помещении фактически проживают девять человек; предусмотренная для вселения комната в данном помещении расположена на первом этаже дома старой постройки с газовой колонкой; удовлетворение заявленных исковых требований приведет к необходимости сменить для ребенка учебное учреждение, район проживания, что может негативно сказаться на ее психическом состоянии (Определение Московского городского суда от 13.07.2010 N 33-20766/2010).
При рассмотрении одного из дел суд установил, что при переселении ответчиков в 2-комнатную квартиру их жилая площадь будет уменьшена. Если в занимаемой 4-комнатной квартире на каждого из ответчиков приходится по 9,72 кв. м, то в 2-комнатной квартире норма жилой площади на каждого из них будет составлять 9,03 кв. м. Нижестоящий суд, кроме того, не учел, что один из ответчиков является пенсионером и в силу его возраста такие изменения в бытовых и социальных условиях затруднительны, его работа находится в непосредственной близости от места проживания и поликлиника, которой он пользуется, также расположена в данном районе. При смене места жительства ответчик будет тратить не только время, но и денежные средства на проезд, что также существенно и заслуживает внимания (Определение Архангельского областного суда от 11.04.2002 N 33-1062).
Если же предлагаемые истцом варианты размена жилого помещения не нарушают баланса интересов всех сторон спора, не ущемляют прав и законных интересов ответчика, то заявленный иск суд может удовлетворить согласно одному из предложенных вариантов.
Так, суд отметил, что предложенный истцом вариант предполагает переселение ответчика в жилую комнату немного, но все-таки большего размера, чем та, которую он занимает в настоящее время, и предлагаемое жилье не уступает занимаемому в момент рассмотрения спора по уровню благоустройства; размер кухни в предлагаемом варианте незначительно меньше имеющейся в распоряжении ответчика в настоящий момент; вход на двойную лоджию имеется только через комнату соседей, однако они не имеют права пользоваться лоджией в нарушение прав других соседей по занимаемой коммунальной квартире. При таких обстоятельствах иск о принудительном размене жилья был удовлетворен (Определение Псковского областного суда от 09.12.1999 N 33-1141).
В аналогичном деле суд указал на то, что предлагаемые варианты размена спорной жилой площади соответствуют требованиям жилищного законодательства. Разница в размере жилой площади, предоставляемой ответчикам, является незначительной и не может быть расценена как ухудшение их жилищных условий. Другие интересы ответчиков также не будут ущемлены из-за переселения: предложенная им квартира отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, имеет все коммунальные удобства. Суд учитывал наличие в обоих вариантах раздельного санузла, телефона, лифта в доме, этажность и площадь квартир и др. (Определения Московского городского суда от 04.05.2011 N 33-13221 и от 29.09.2011 N 4г/6-79).
Анализ сложившейся в настоящее время правоприменительной практики позволяет сделать следующие выводы. При обращении истца в суд с требованием об осуществлении принудительного обмена жилых помещений он должен представить несколько вариантов такого обмена. Предлагаемые варианты должны быть не хуже или незначительно хуже того положения, в котором ответчик находится. Если предлагаемые к обмену помещения будут лучше, это дополнительный аргумент в пользу истца. Желательно, чтобы жилищные условия ответчика после совершения обмена помещений были оптимально близки к тем, которые он имел, а именно балкон, лоджия, раздельный санузел, определенного типа дом, этаж, лифт, инфраструктура района, транспортная обеспеченность и т.п. (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.05.2014 N 33-3947/2014).
Суд учитывает все заслуживающие внимания обстоятельства, как-то: нуждаемость ответчика в медицинском уходе, привычные занятия вблизи его прежнего дома, состояние получаемой жилплощади и др. При доказанности оптимального варианта обмена квартиры без ущерба жилищных прав ответчика у истца есть все шансы выиграть дело.
Наши адвокаты готовы оказать вам помощь в ведении данного судебного процесса, обращайтесь, будем рады помочь.
Принудительный обмен жилого помещения возможен с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте. Обмен жилыми помещениями производится с взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом жилищно-строительного кооператива — с учетом требований, предусмотренных статьей 119 настоящего Кодекса.
Обменять жилые помещения принудительно можно только, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, и которые занимают граждане по договору социального найма.
Принудительный обмен жилого помещения при не достижении соглашения
В практике встречаются бытовые случаи, когда члены одной семьи хотят жить раздельно друг от друга. Например, один из членов семьи вступил в законный брак или с рождением детей. А что делать, если другие члены семьи препятствуют обмену жилья? В таком случае можно обратиться в суд для законного разрешения спора. Как написать исковое заявление мы разбирали в прошлых темах.
— Важно запомнить, что не подлежат принудительному обмену жилые помещения, находящиеся в долевой собственности граждан, так как в соответствии с гражданским законодательством прекращение права собственности возможно только в порядке предусмотренном гражданским законодательством, а оно не позволяет принудительно отчуждать собственность за исключением отдельных случаев, установленных законом.
— Нельзя предлагать к обмену и жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, так как нельзя в принудительном порядке стать собственником жилого помещения.
Поэтому, если у Вас возникли неприязненные отношения с родственниками или с соседями, которые являются участниками долевой собственности на жилые помещения, то Вы должны знать, что заставить их произвести обмен занимаемого жилого помещения невозможно и Вам необходимо с ними договариваться или самому продавать, или менять принадлежащую Вам долю с естественными при таком развитии дела потерями.
Принудительный обмен возможен, как правило, в отношении только всего занимаемого жилого помещения по договору социального найма, когда между нанимателем и членами его семьи (или бывшими членами его семьи) не достигнуто соглашение об обмене помещения на помещение в разных домах или разных квартирах, т.е. о разъезде.
Для обращения в суд за разрешением сложившегося спора по обмену жилья вам необходимо скачать приведенный ниже образец искового заявления об осуществлении принудительного обмена занимаемого жилого помещения при не достижении соглашения об обмене между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи.
